自如租客也被下“逐客令”

近日，蛋壳事件持续发酵，不少租客被驱逐、无处可去，房东收不回房租、左右为难，租金贷的弊端尽显，长租公寓行业存在的问题被充分暴露。

?就在最近，作为长租公寓行业头部玩家的自如，不断有业主反映自如要求业主合同期内降租，不同意就强制解约，还要赔偿违约金。租客也被下逐客令，并且不按合同赔偿。

强制解约

近日，不断有业主反映自如要求业主合同期内降租，不同意就强制解约，还要赔偿违约金。租客也被下逐客令，并且不按合同赔偿。

自如先是以疫情影响等原因要求业主合同期内降租，否则就单方面解约，而且还算业主违约，须支付违约金，比如装修费用等。租客则不得不搬离，也不能获得合同规定的赔偿。

?多名业主表示，自如在强制解约过程中要求业主赔付此前对房屋的装修费用，金额从数千元至数万元不等，以此抵消违约金。甚至出现在自如违约情况下、业主需向自如赔付钱款的情况。?

一位自如管家解释称，近期频繁的强制解约，背后根本原因是高收低租。假如自如前几年以9000元的价格从业主手中拿房，但今年市场行情不好，租赁价格下降，同时出租率下降，自如在这个房子上获得的出租收益可能只有7500元，完全是在亏钱。“自如最近在清理不良资产，就是位置不好，或者是不赚钱的，一般都是与租客强制解约。”

?中国政法大学知识产权法研究中心特约研究员李俊慧表示，按照《民法典》第四百九十七条规定，“提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利”的条款无效。“这种格式条款明显加重了房东责任，依法构成无效条款，不对房东产生约束力，自如违约解除合同，如果产生损失，造成的原因系其自身违约行为所致，房东无需承担赔偿或补偿义务。”

?北京市京师律师事务所合伙人、京师律师事务所房地产流转与处置法律事务部主任贾鸿斌表示，自如提供的《资产管理服务合同》是“格式合同”，不能修改，也不能增加补充条款，显然不合理。?

贾鸿斌认为，虽然“格式合同”在生活中很常见，它是为了交易方便而设立的，有一定的积极性，但判断格式合同的效力，依然要看合同中是否平衡了双方的权利和义务。如果一方提供的“格式合同”，其中的条款出现了加重对方的责任和义务、排除或限制对方权利等情况，就可以认定是“霸王条款”，否定其效力。

长租公寓还好吗？

?今年疫情暴发对长租公寓行业冲击巨大。疫情暴发以来，从杭州友客、巢客到上海岚越，从广州城璞到深圳乐居公寓、小鹰找房……全国各地屡屡爆发中小型长租公寓“爆雷”、卷款跑路事件。?

如今连行业领头羊自如也陷入“违约门”，这让人不免担忧：长租公寓还好吗？

?一位链家内部人士透露，自如从今年 9 月开始就不再收房，陆续要求业主降租，驱赶房客，以清理不良资产。

?自如表示，房租租赁行业作为受到疫情影响较大的领域，市场需求仍然相对疲软，租金持续低位运行，个别区域经营状况仍然难以在短期内得到改善，特别是个别房屋出现委托价格与租赁价格严重倒挂的趋势。?

房产分析师黄卉认为，长租公寓近期不断出现的爆雷事件，核心原因是其商业模式存在部分脆弱性。上半年疫情的冲击，加速暴露了企业商业模式存在的问题：收房、装修和运营的成本太高，商业模式的灵活性差，迫切需要精细化运营。在她看来，长租公寓企业理论上应当以出定收，根据出房情况来决定收房速度，将库存维持在健康水平。?

业内人士分析，对于长租企业而言，规模实力、口碑沉淀、创新能力、运营能力缺一不可，爆雷并非是长租行业的模式必然，只是从诞生之初，就深深刻下了需要长续经营的基因。不难看出，当下中小平台不断波动、头部品牌的专业化与平台化的持续推进共存的局面，也代表着长租行业持续近3年之久的混乱时期即将迎来尾声。