房地产税会促使投资者回归理性吗

该来的还是来了。

随着《求是》杂志10月16日重要文章《扎实推进共同富裕》的发表，以及明确指出要“积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”，逡巡了十多年的房地产税试点落地明显提速。

10月23日，十三届人大常务委员会第三十一次会议决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

从2016年首次提出“房住不炒”，到现在加速推进房地产税试点落地，而且一周之内连爆两个重磅消息，意味着房地产行业在狂飙了几乎20年之后，即将迎来一个超级分水岭。

这是在进入21世纪第三个十年的一次定调，每一个人都需要搞清楚以下几个问题——为什么要征收房地产税，会以什么样的标准来征收，加速推进的试点具体是什么模式，以及房地产税开征能够达到什么效果。

只有搞明白了这几个问题，才能在这个百年未有之大变局，包括现在中国乃至全球的新周期中，找准方向，站在趋势的一方。

结合最近一段时间的热点事件，以及最近几年房地产行业的发展情况，在关于房地产税的征收原因中，有一个话题必须排在靠前的位置——共同富裕。

“共同富裕”，绕不开的话题

只需要一个细节，就能明白为什么要把房地产税和“共同富裕”联系在一起——《求是》杂志的那篇重要文章，标题就是“扎实推进共同富裕”。

这表明房地产税的征收，和“全面推进共同富裕”的理念密切相关。

自十九大，到“十四五”规划和2035年远景目标纲要，再到今年6月份《关于支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的意见》的发布，都表明推进“共同富裕”也在加速。

在这个过程中，房地产税显然将是其中的一环。

同时在《扎实推进共同富裕》这篇重要文章中，也明确表示要加大税收、转移支付等调节力度并提高精准性，扩大中等收入群体比重，增强区域发展的平衡性，以及健全转移支付制度，加大对欠发达地区的支持力度，等等。

政策的目的很清楚，就是要在共同富裕这个理念之下，推进“橄榄型分配结构”，缩小收入差距。

相对于之前讨论的房地产税将会在遏制炒房，以及改善地方政府收入结构中扮演重要角色，与共同富裕的结合显然让这次房地产税试点的站位明显更高。

当然，作为一个关键的税种，对于市场调节来说，房地产税依然能够从技术上发挥重要作用，包括进一步强化“房住不炒”，继续打击市场投机问题——据说在一线大城市，已经有人开始抛售手中持有的房产。

另外对于地方来说，房地产税拓展了税源，以替代之前的那种依靠“土地出让金”的“土地财政”模式，这能够缓解地方财政过于依赖“卖地”的问题，进一步从源头上平抑房价。

所以总体上，房地产税的试点期虽然比较长，但趋势已经板上钉钉，接下来要考虑的就是，征收标准会是什么？

房地产税，到底收多少

中国是最擅于摸着石头过河这个稳健策略的。

所以要回答这个问题，可以参考两个维度——一是目前国内个别城市推进的试点措施，二是欧美的一些经验和做法。

上海和重庆已经进行了多年的房地产税试点，所以极具参考价值。

从上海的情况来看，本市居民新购二套房产及以上，以及非本市居民新购商品房，房地产税的税率在0.4%-0.6%。

而且上海明确了征税的目的就是为了抑制投资投机需求，征税用途也是公共租赁房的建设与维护。

上海市税务局披露的数字显示，2021年前三季度，上海市房地产税收入为160.3亿元，2011年全年为73.7亿元。

重庆略有不同，把房地产税重点调节的是高档住房消费需求，所以单列了独栋别墅等情况，这些房子的单价在上两年主城均价3倍以下，税率为0.5%，3倍-4倍的，税率为1%，4倍以上的税率为1.2%。

另外在重庆无户籍、无企业、无工作等“三无”人员购买第二套及以上住房的，税率为0.5%。

重庆的征税用途也和上海类似，用于保障性住房建设等支出。

两个城市试点的共性是，征收覆盖范围比较窄，税负对于购房者来说并没有明显的影响。

除了试点城市之外，还要看成熟市场的征收标准。

根据西部证券发布的报告，美国各州房地产税税率相差略大，比如新泽西州达到了2.13%，而夏威夷州为0.3%，相差了7倍多，但均值大约为1%。

根据上海、重庆的实践，以及参考美国的情况，房地产税的征收标准就有了一个大概的范围——税率方面大约为0.5%-1%，征税对象就是二套及以上的多套住房（不包括农村宅基地），征税依据则是上年的成交均价。

当然还有免税的情况。包括首套房产，以及平均居住面积等，这就又涉及到有关鼓励生育的问题。

有了标准之后，下一个问题就是，试点会从哪些城市展开？

热点城市或将加速推进

   对于房地产市场，人们的体感普遍是收紧了，但有的城市似乎依然保持着热度。  国家统计局数据显示，9月份包括上海、杭州、南京、合肥、厦门、深圳、重庆、西安等城市的新建商品住宅销售价格指数依然实现了环比上涨。

这提供了一种可能性，那就是市场热度较高的城市，将会是首批房地产税试点落地城市。

另外一个因素同样需要关注——目前已经建立“二手房指导价机制”的12个城市，分别是深圳、广州、东莞、成都、西安、宁波、无锡、合肥、三亚、绍兴、衢州、金华。

至于试点节奏，虽然表达层面是“试点”，体现了稳妥推进的特点，但是从一周之内连续出台重大举措的动作来看，试点过程将会加速——之前类似于上海等试点城市那样用长达10年时间来验证效果的做法，将很可能不会再出现。

另一个需要注意的细节就是5年试点期限。5年的试点时间说长不长，说短不短，就是要在一个时间足够但又至于太长的周期内，实现试点的具体目标——在典型城市进行分批推进，以积累足够的经验样本。

还有一点，就是房地产税作为一种地方税，并非全国认定，而是由各地单独认定，在中央的指导下，各个地方因地制宜、因城施策，根据试点经验自行确定征收细则。

这5年的试点期，有点类似于当年深圳等四个经济特区扮演的角色——为中国的整个现代化路径，趟出一条行之有效的路径。

房地产税会带来哪些改变

来到最后一个问题——房地产税试点征收，会带来哪些改变，或者说哪些结果？

首当其冲的，就是房地产市场本身将会逐步回归理性和居住本质，这是对于“房住不炒”的进一步强化。

这是个非常明显的信号——房子只涨不跌的神话不再了，炒房作为一种职业，或者说创富方式，也将退出历史舞台。

第二，房价会不会暴跌？上海和重庆的试点表明，从长期主义的角度来看，房地产税的税负并没有影响房价的走势。

国外的实践也是如此——在居民年收入中，房地产税的占比并不高，至少没有高到影响生活质量的地步。

有些国家甚至还是累进税率制，也就是惩罚税率——比如韩国和新加坡，但房价也没有受到太大的影响。

所以从长期来看，房地产税并不一定带来房价的暴跌，换来的是更加平缓的涨幅，它的作用更多体现在调整那些持有多套房产的投机者。

这可能导致一种后果——一二线发达城市受益于人口持续流入、供需紧张的情况，房价将会相对坚挺，三四线城市的房子吸引力将会逐步下降。

换句话说，一二线房产和三四五线城市房产的价值，或将迎来将会进一步分化。

（本文来源：正和岛）