房地产行业发展趋势及对策
今年房地产市场可谓一波三折，由于我国疫情防控形势和经济发展状况良好，上半年延续了去年下半年销售良好态势，商品房销售额和销售面积分别为9.29万亿元和8.86亿平方米，同比增长38.9%和27.7%，比2019年上半年增长31.4%和17%，两年平均增长14.7%和8.1%。但是随着“三条红线”和贷款集中度管理等监管政策的累积效应释放，特别是7月份恒大爆雷后，房地产销售形势急转直下，市场进入“急冻”状态，“金九银十”不再，楼市销售惨淡，整个二级市场哀鸿遍野。对房地产一级市场的影响也立竿见影，第二批和第三批集中供地与首批次相比，皆是明显下滑，土地拍卖频繁流拍。新开工和竣工都明显下滑，地产投资出现负增长，多家地产公司面临流动性危机，一些地产相关公司纷纷裁员，公司股价也大幅跳水。
但最近政策出现回暖迹象，在10月召开的2021金融街论坛年会上，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤表示，房地产合理资金需求正在得到满足；人民银行副行长潘功胜也表示，对于房地产市场，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正。一方面政策暖风频吹；另一方面房企境内融资渠道有限放开，多重利好消息令资本市场信心大振。11月10日，沪深港三市房地产板块逆市大涨。中央和金融管理部门在近期的集中表态，被看作是对房地产融资政策的进一步明晰，房地产信贷政策环境将会有一定程度的改善。这引发各界猜想：一是房地产调控目标会不会出现变化？二是未来房地产市场怎么变化？三是房企接下来该怎么干？
首先，笔者认为，房地产调控的目标不会变。央行去年下半年出台房地产资管新规“三条红线”和房地产贷款集中度管理等一系列调控措施的初衷，是降低房地产行业过高杠杆率，防止房地产泡沫破裂引发金融风险，以至拖累经济；同时，希望金融资源投向房地产行业的占比进一步降低，将更多信贷资源让位于对制造业、技术创新、乡村振兴等领域的支持。随着新政的实施，金融机构对房地产风险偏好明显下降，部分金融机构对“三线四档”存在误解，存在停贷、抽贷等收缩行为。短期过激反应使行业过快降杠杆，加上销售下滑，资金回笼受阻，造成部分房地产企业债务违约，从而引发部分企业评级下降和房地产产业链资金惯性的打破，也会影响企业自筹资金的能力。房企爆雷由地方小企业迅速蔓延至全国性房地产龙头企业，造成房地产销量进一步下滑、拿地减少、投资下降，行业流动性出现危机，房企违约势头在蔓延。国家若不采取果断措施，房地产行业有进一步进入自我恶性循环的危险。
这样的局面明显与中央调控的初衷不符。鉴于这种情况，监管部门及时释放维稳信号，央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，发出明确的金融维稳信息，银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会，多家房企在银行间市场注册发行债务融资工具，加快符合条件的开发贷和个人按揭贷款放款，目的是要保持房地产行业流动性相对充裕，防止金融风险偏好过度收缩影响行业发展。
这是最近一年多来的房地产政策轨迹，处处透着一个“稳”字，我国房地产市场调控的基调和方向是正确的。所以，上述行业融资政策松动，只是维稳政策的落地，不能理解为房地产调控基调松动。从中长期看，房地产调控的大方向不会发生改变。尽管现在有关房地产的政策已经偏暖，但房地产调控的“三稳目标”，即稳地价、稳房价、稳预期，不会变。
其次，未来房地产市场如何变化？会像以前一样，每次调控过后行业都会有一波快速扩张吗？显然不会。随着房地产企业融资的“三道红线”政策、银行的房地产“两类贷款”的集中度考核，以及“房产税”试点等长效机制的相继推出，房地产市场运行的底层逻辑已经发生了变化，这个变化就是房子不再是投资的对象，而是为民生所计。接下来房地产市场如何发展呢？看看下面有关统计数据：
1990年，我国每年新建房屋只有1000万平方米；1998年开始“房改”，出现商品房，2000年建设的房屋面积是1亿平方米；2010年新房销售面积已达10亿平方米；到了2018年，我国当年销售的商品房面积达到18亿平方米峰值，这两年没有再增长。2020年全国商品房销售面积为17.6亿平方米。详见表1:
根据专家预测，今后一直到2035年，中国每年生产的房屋会逐渐降低到10亿平方米以内，形成一个折旧平衡的过程。今后15年，中国GDP增长靠城市化拉动、靠房地产拉动、靠城市基础设施拉动的动力，会从50%降到10%左右，经济发展更多靠产业结构调整，靠内涵。房地产新房市场也趋于逐渐萎缩并稳定在10亿平方米左右。
最后，房企接下来该怎么干？种种迹象表明，房地产行业已经进入了真正的拐点时刻，房子告别短缺时代，行业告别高增长时代，充分竞争是市场的主旋律，行业的困难，依然并长期存在。一系列利好调整只能加剧市场的激烈竞争程度，加速行业洗牌，房地产蒙眼狂奔的时代已经过去了，一批没有竞争力的房企很可能就此退出历史舞台。房地产企业如何生存与发展，10年前就普遍进入无增长时代的家电行业也许能给我们带来启示。
根据2011年的家电行业统计数据，家电在中国的普及程度已经非常高，在一二三级城市，彩电、空调户均拥有率远超100%，冰箱、洗衣机户均拥有率接近100%。在四五级市场，除厨电之外，其他大家电产品普及率多在70%以上。过去10多年的家电行业发展告诉每个人，春兰、长虹、牡丹、熊猫、小鸭等品牌逐渐消失在公众视线，但是海尔、海信、美的、格力却越发强大。
房地产企业在市场规模无增长时代何去何从？是走多元化转型之路，还是继续深耕行业走专业化发展之路？房企多元化转型尝试，到目前为止多以失败告终。究其原因，主要有两方面：一是很难找到像房地产行业一样规模的新赛道（2020年我国房地产新房市场销售接近18万亿；汽车销售2531万辆，不足4万亿；纺织业2.2万亿；食品制造业1.9万亿等）；二是进入新行业很难在与行业成熟企业竞争中获胜。
笔者认为，房企可以借鉴家电行业经验，一是走像海信、格力一样的专业化发展道路，在房地产行业内深耕；二是像海尔、美的一样走相关多元化发展之路，以房地产业为本，向行业上下游扩展。
增量时代是百花齐放，存量时代是产品为王。很明显，房地产行业也是如此，谁能稳健经营？谁能做好产品？谁能精细化管控成本？谁能善待客户？谁就掌握了开启未来时代的钥匙。家电行业是，汽车行业是，手机行业是，房地产行业也一定会是。用心琢磨城市和人的关系，精心建设，品质至上，慢慢地凭借产品力和口碑品牌，从这个赛道走出来。
没有成功的企业，只有时代的企业。每一个经历了急剧的产能过剩时代，有些企业消失了，有些企业则基业长青，历久弥新，最终成为时代的领袖。你们猜，现在的房地产行业TOP100企业，10年后还会剩多少？
（作者系中国铁建房地产集团正高级工程师、注册造价师、一级建造师）