重组问题房企 是地产“软着陆”的杀手锏

编者按：近日，重庆市原市长、国家创新与发展战略研究会学术委员会常务副主任黄奇帆在一场对话中，对中国地产40年以及未来10年新格局进行了深入探讨。

黄奇帆认为，现在房地产出现了困境，既不是政府调控过头造成的困难，也不是房产商自作孽造成的，而是房地产市场发展到了新阶段、新常态。房地产是支柱产业，必须要稳住。用重组的方法使房地产软着陆是一个重要的杀手锏。

房地产为何能40年爆发

改革开放以来，中国房地产为何能40年“轰轰烈烈”地发展？这取决于1980年前后中国房地产城市化需求的极度饥渴。整体讲，20世纪80年代中国城市化改革、制度化的松动和市场需求极度的饥渴叠加在一起，就形成了中国房地产爆炸性的发展。

第一，1980年中国1.8亿城市居民的人均住房面积为5平方米。三口之家就15平方米，又吃又住又睡又是厕所间。2020年是50平方米。5平方米和现在人均50平方米对比，就能看到那个时候住房需求极度的饥饿状态。

第二，1980年改革开放一开始，就释放了城市化的机制。一是可以落户的制度；二是可以离土离乡的制度；三是土地承包释放农村劳动力的制度；四是城市有了土地批租和房产商。五是老百姓有了自己拥有产权的家庭居住的房子，之后按揭贷款也出来了。这些改革变成了巨大推动力。

第三，政府成立了像上海浦东这样的投融资平台，接着国家又开设开发区，每个开发区就是一个经济发展的增长极，这都是城市化运动的推动力。

各项政策的松动，把前面饿得扁扁的肚子一下子就撑开了。这一爆发是什么概念呢？1990年，中国1年造的房产面积是1000万平方米，2017年，中国房产商建的房子是17亿平方米。2021年，中国房产商新建房的总量达到16.5亿平方米左右。所以大体上2017年的17亿平方米就打住了，后面三年没有再涨。这是波澜壮阔的中国过去30年、40年房地产发展的情况。

当下房地产处于十大拐点

在眼下，中国房地产市场进入了新阶段，关键的10个指标出现了拐点：

第一，总人口减少。即再过40年，中国人口不会再继续上演过去“4个亿变14亿”，大家基本上认为14亿人是人口天花板，总之人口在减少。

第二，中国的城市化率已经到了65%，但是中国的65%相当于欧美75%，再增长也就增加五六个百分点。因为现在的65%实际上是把农村里面的青年人、中年人给抽出来了，小孩和老人都留在农村。

第三，中国的老龄化在加深，2021年已经到21%，预计2035年会到30%以上，老龄人越多，需要房子越少，反而死亡率在增加，会退出很多房子来。

第四，到2021年为止，中国房产商手中造好的一年以上没卖掉的房子有6亿平方米，我们一年房地产建设量也就17亿平方米，这就是一个较大的库存。中国老百姓买下来的房子，用来投资、没有住也没有出租的有20%。在房价上升期，就算有两套房子闲置大家也不怕，房产商房没卖掉会觉得没卖掉反而划算。但是房价如果不涨了，这个库存都是积压，会造成新房需求大幅萎缩。

第五，整个中国城市人均住房面积2000年后达到了50平方米，全世界发达国家人均50平方米就是天花板。

第六，年度房地产建设量。2000年的房地产建设量是1亿平方米，2010年为10亿平方米，到了2016年、2017年达到17亿平方米， 20年翻了四番。17亿平方米意味着中国造了全世界的一半，那是因为过去30年有这个需求，扩张到了人均50平方米还继续建房，连泡沫化需求都泡不出来。

第七，中国的土地价格和房产价格20年翻了四番。比如，上海最贵的地方衡山路，2000年时房子是6000多块钱一平方米。现在那边的房子是14万、15万一平方米。全国在原来基数上20年翻四番。土地价格也是从每亩100万元变成1000万—2000万元，也是10倍、10多倍地涨。

当地价有20年翻四番的趋势时，所有房产商都会囤地、炒地，大家都不怕库存，都拼命融资贷款。这个做法是20年的温床给宠出来和惯出来的。

第八，危旧房改造和旧城改造，大规模的旧城改造已经差不多，没有该方面的需求了。

第九个，城市的学校、医院建设已经饱和。

第十，中国的房地产商负债率都到90%的天花板了，再过10年也不会变成105%。

总而言之，不管是举债，还是公共设施、基础设施、旧城改造，还是老龄化指标，当下这些数据都表明新阶段新常态要出现了。现在房地产出现了困境，有人把它归结为地方政府和国家的政策过头了、太集中了，把它给打压了，这是不合理的。

整个环境已经到了这一步，不可能像当年饥渴状态时期那样去激进了。现在的困境既不是政府调控过头造成的困难，也不是房产商自作孽造成的，因为房产商2005年、2010年，也都是高举债、高周转、炒地皮的行为方式。

为什么当时不破产，这会儿房产龙头企业集中破产呢？原因就是这种方式在扩张的时候是可以循环的，但现在继续按这个逻辑来就转不动了。

新常态下房地产五大调整

今后5—10年，中国房产商运行方式的新常态会出现五大调整。

第一，全世界的房产商，负债率没有超过50%的。中国之所以到了80%、90%，是过去地价、房价、市场需求量猛涨16倍导致的。一旦需求没有了，他们就会进入一个新常态，负债率从90%下降到80%、70%、50%，甚至40%。

第二，高价买地、大楼盘造房这种状态会收敛，未来会根据市场实际需求进行结构性开发。

第三，此前房产商发了疯一样跨界，又搞商业、搞工业，还搞制造业。以后房产商赚了钱就可以随意跨界的情况会收敛。

第四，中国房产公司独立法人的有9万个。整个美国的房产公司不超过500个。我们的开发商比全世界加起来还多。所以预计今后十几年，房产商法人会不断注销，有的是倒闭，有的是自己转行、关闭等。

第五，房产商卖房不再是以前造100万平方米卖100万平方米的大周转，以后可能变成了造50万平方米，其中25万平方米是商品房卖掉，25万平方米是商业性的租赁房，变成商住、长租公寓销售。

这五大变化会是今后房地产常态的经营状态。所以不要担心这一次的房地产阵痛会怎么样。这个阵痛恰恰是中国房地产发展到这一步“必然的拐点”。拐点过后是良性循环的开始。这个开始不仅仅是靠政府约束，而是以环境土壤为导向。

房地产拐点后，房价不会大跌

拐点是指20年翻几番这样的房价地价上涨到头了，以后10年可能也会往上涨，但是每年涨幅会低于GDP的增长。并不是说5年低一半，10年又低一半，没有这个概念。

因为房产总有折旧，如果我们有550亿平方米，55年时间每年折旧2%或1.5%，每年差不多折旧就是10亿，形成一个可循环的状态，这个平衡就形成了一个新常态。这时候房产的价格就是保值的，局部地区房价也可能继续涨。

房地产是支柱产业，必须稳定

房地产是支柱产业，必须要稳住。

第一，房地产是支柱产业，房地产行业差不多要占GDP的5%到10%的分量，所以一定要稳定。第二，中国老百姓的财富60%是房产，房地产也是民生产业。从这个角度看也应该稳定。第三，房地产是半金融企业，里面有大量的按揭贷款，如果崩盘对金融机构也是风险。第四，房地产是龙头行业，关联着大量的供应链上的工业企业，带动几十个工业的销售产品、消费品。政府之所以采取五个限制措施，就是控制房地产的炒作，避免大起大落，追求稳定。

长远来说，房产商自己的行为方式也会转变到比较可持续的稳定状态。对政府来说，当下对这些困难房产商不是简单要去救，一旦它要崩盘，它的债务实际上会进入破产重整的保全，它的资产不是房产商的，是债权人的。债权人包括银行、非银行或者老百姓集资款的债主，也包括买了按揭贷款房子的老百姓，还有许多施工队的施工欠款。

对这样的资产，如果简单让其破产，就会造成社会震荡，而使它软着陆就要用重组的办法。重组是一切危机中重要的软着陆方法。

房企会破产吗？债务问题怎么办？

第一种情况，大型的房企出了问题的房产商自救，自我重组壮士断臂，砍胳膊砍腿，保存最主要的肌体，只要不整体上瘫痪。

第二种情况，优势的房产商，没出问题的房产商，去收购、兼并、重组出问题的房产商。

第三种情况，我们的国家队、国有资本运营公司也可以拿出它的资本金、战略性的资金，不一定自己直接重组房产，可以入股成为战略投资者，入股那些优势房产商去收购兼并。他只要一介入，会在社会上产生巨大的影响力和信心。

第四种情况，地方政府也可以拿出一定的资金把过去10年或过去5年批租给房产商的地，根据现在的市场行情打个折回购而不是没收，因为这个地事实上已经是债权人的了，你无权去没收它，而是应该回购。回购以后资金封闭运行，用来还债，也是一种重组。

第五种情况，房产商库存的房屋，政府也可以回购一部分，回购的中低端的成为保障房，中高端的成为人才房。总之，重组是软着陆的一个重要的杀手锏。

为了稳住局面，这五个渠道进行重组时需要资金，国家可以有专项债或者专门的贷款，这种债务不放在三条红线里，算体外循环，这也是一种办法。

总之，应该使得这次拐点到来以后，在新的背景下，通过重组手段，实现房地产平稳落地，软着陆。在新的拐点下，其实用不着担心，房地产也好，政府的调控方式也好，都会随着地产新形势进入良性循环状态。

（本文根据3月14日《聊一波》栏目《财经》杂志总编辑王波明对话黄奇帆的内容整理而成）