央企接盘民营房企背后的深层考量

央企“国家队”正在加速入场，接盘问题民营房企项目。

最近的动态是，8月底，华润置地拟收购世茂集团北京分钟寺村项目的权益。出售事项结束后，世茂集团将获得33.165亿元的流动性资金；招商蛇口与富力地产签署战略协议，双方将共同推进拟合作项目后续政府报批手续及开发建设等事项。此前，招商蛇口还接手了佳兆业的深圳市龙岗区坂田街道五和枢纽片区重点更新单元前期服务项目。

这场国资央企接盘、纾困民营房企大潮，其背后是事关经济大局的权衡与考量。

可以预见的是，伴随政策有序落地与市场的进一步恢复，未来，通过战略投资入股民营房企，或将成为央企及地方国资纾困民营房企的主要模式。

“国家队”救市

央企进入房地产领域，接手民企的房地产项目，始于2021年底。

2022年1月15日，恒大集团将其佛山优质房地产项目的全部股份转让给了央企五矿信托；

融创中国相继转让了至少3家项目公司的股权，接手方为首创置业等国企；

华润集团在不到1个月时间里，出资收购了禹洲物业、中南服务；

佳兆业的19个深圳房地产项目、雅居乐位于广州的部分股权，均交付给了央企中海地产；

…………

2021年下半年以来，民营房企纷纷遭遇流动性危机，经营遭遇困难的民营房企频频向央企及地方国企寻求项目乃至股权合作。

河南老牌房企——建业地产引入国资国企的自救历程，颇具代表性。

去年9月，建业地产向河南省政府发出了一份“求救信”——《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶援助的报告》，《报告》称：建业集团受河南出现汛情及疫情的影响，其直接经济损失、经营性损失、运营性损失等累计超过50亿元。

随后，穆迪、惠誉等国际评级机构纷纷将建业地产评级下调，展望为负面，揭开了建业地产融资渠道、营运、财务灵活性下降的现状，建业地产陷入流动性危机。

2021年财报显示，截至2021年年末，建业地产流动负债1158.4亿元，其中一年内到期的短期债务68.57亿元，而同期其现金及现金等价物仅为59.02亿元，难以覆盖前述债务。

为此，建业地产创始人胡葆森开启了自救之路。建业地产与中国电建、中海地产等央企达成战略合作，并将旗下所有商业项目“转租”给万达商管及“电影小镇”“戏剧幻城”两大文旅项目。

2022年6月，河南省铁路建设投资集团全资子公司河南同晟与建业地产控股股东恩辉投资签订了框架协定，河南国资出手接盘建业地产近三成股权，并认购公司发行可换股债券，河南省铁路建设投资集团成为建业地产第二大股东。

近期，由郑州市房地产纾困基金牵头、郑州地产集团参与，与河南建业投资控股有限公司就郑州北龙湖金融岛写字楼项目达成合作，郑州纾困基金下的第一个项目正式落地。

对此，胡葆森感慨道：“如果我们30年不是在这一个地方干了这一件事，政府是不可能在这个关键时期让国企入股一个民营企业的。”他表示，公司下一步的主要任务是复工复产，争取未来2—3个月实现95%—100%的复工率。

建业地产之前，深圳市属国企特区建发对港股上市公司华南城的接盘和纾困，也引发了业界的关注。

据财报，截至2021年底，华南城流动负债达530.06亿港元，主要为短期借款，其中一年内到期的短期借款有207.5亿港元。而华南城账面上的现金及现金等价物仅46.81亿港元，远不足以覆盖短期借款。

2022年5月16日，华南城发布公告称，特区建发认购事项正式完成，公司向特区建设发展控股有限公司（特区建发间接持有的全资子公司）发行及配发33.5亿股新股份，认购事项所有先决条件均已达成，华南城已收到特区建发支付的相关款项。这标志着，历时5个月后，特区建发正式成为华南城单一最大股东。

与恒大同样起家于广州的千亿房企中国奥园，历经了数年的大规模扩张后，其负债已从2016年的517亿元增长至2021年中的2628.64亿元。2021年11月，因6590万元信托贷违约，中国奥园爆发债务危机；同年12月，中国奥园宣布60亿理财无法按时兑现，受牵连投资人多达1500人。

有市场消息称，山东国资旗下山东能源集团联合山东健康集团已基本完成对奥园集团总部及区域项目的3个月资产尽调，计划通过子公司持有奥园股权，并成为中国奥园控股股东。

对此，奥园集团品牌管理中心负责人则对外界表示，公司引入战略投资者的相关事宜正在进行中，目前暂无可对外披露的消息。

谁又会是中国奥园的“白衣骑士”，目前仍是一个悬念。

深层逻辑

为民营房企纾困“搭把手”，是近期中央财经大学城市土地与住房管理课题组成员孙永豪发出的呼吁。

纵观中国近几十年来的经济腾飞，房地产行业的快速发展对中国国民经济和民生事业做出了巨大贡献。

华泰固收的一组研究与测算指出，在经济增长方面，包括投资与生产在内的房地产经济活动，加上土地购置费经由财政支出的间接影响，合计占固定资产比重约20%；在财政金融方面，房地产行业通过土地出让收入、相关税收、政府债券和土地抵押贷款等渠道，贡献约40%的财政收入；在民生方面，房地产显著影响了居民资产负债表与就业收入，我国住房资产在城镇家庭资产中占比约六成。

近年来，在房地产企业爆雷违约、城投显露疲态，央企去杠杆以及民营房企日渐萎缩的背景下，房地产行业的监管与发展无疑是实现未来经济工作计划的重要抓手。

其中民营房地产企业由于缺乏政府信用以及较弱的资产规模，在经济下行环境中面临着更为艰巨的挑战，严重制约着我国房地产行业的健康发展。

具体来看，受新冠肺炎疫情反弹、全球产业链恶化、国内房企债务爆雷事件等影响，除少数城市房地产市场在今年7月单月销售额和销售面积有所反弹外，大部分城市房地产市场今年1—7月累计同比均有20%—50%不等的跌幅。

由于民营房企陷于困境，上半年发债主体以央企、国企为主，民营房企净融资额持续为负，且严重落后于房地产国企。同时，内地房企海外债净融资额仍未回正，显示民企境内外发债同样艰难。

这就成为当下央企、国企纷纷入场接盘、纾困问题房企的重要原因和考量。

在孙永豪看来，从2022年一季度房地产行业贷款增速可看出，地产行业融资困境并未破局，房地产贷款余额同比增速从去年四季度末的7.9%回落1.9个百分点至6.0%，个人购房贷款同比增速从11.3%回落至8.9%。面对下半年陆续的债券到期，企业整体偿债压力依然不小。

目前行业风险尚未出清，企业整体融资边际改善，但分化严重，部分房企融资面临较大压力，多数民企流动性压力和企业财务风险依然存在。

展望下半年，融资政策仍将支持企业平稳有序的融资需求，但政策落地传导还需时间，短期内民营房企融资问题还难看到实质性改善。

模式与效果显现

多家央企表示将全力以赴接盘、纾困民营房企。

今年4月，招商蛇口宣布与长城资产、佳兆业签署战略合作协议，约定三方以佳兆业在深圳、广州、东莞、佛山等粤港澳大湾区核心城市的城市更新储备资源为基础，进行全面梳理研究，以“成熟一个、合作一个”为原则，不断将成熟项目置入三方合作平台。

5月，中南建设发布公告，由华融资产和南通国资设立合作主体，针对公司及中南控股其他主体在建工程复工复产、优质项目并购、社会与资本合作项目盘活等开展业务，共同支持中南控股转型发展。有关支持项目总规模不超过50亿元。

值得关注的是，这一轮国资央企与民营房企间的合作，呈现了从以往在项目上谨慎试水，到进场接盘成大股东，再到股债结合保留原控制权不变、帮扶力度却有增无减的多元化创新开放模式。

从前述央企与华南城、建业地产的合作上可以看出，国资入场不仅为困难房企带来资金，更带来销售渠道、项目资源与融资增信。

国内多家民营房企人士表示，对民营房企来说，国资入股能帮助企业解决一系列问题，尤其是增信。一旦企业融资功能有所改善，企业在保证自身安全的前提下，就能根据市场情况自主调整生产经营的节奏，甚至寻求新的发展契机。

在建业地产的案例中，河南国资以“股权+可转债”的形式进场纾困，保留了民企原实际控制人身份，对整个地产圈起到了极强的示范效应。

此次入股华南城，特区建发则表示，将坚持“三个不变”：一是华南城管理团队基本不变；二是市场化运营机制不变；三是产业定位和发展方向不变。同时，特区建发还将充分发挥国资国企优势，推动华南城实现“三个改变”：一是提升资信水平，盘活资金流动性；二是优化资产结构，有效降低资产负债率；三是强化资源导入，实现产业转型升级。

对此，有民营房企高管表示，现阶段房企经营仍存在一定压力，尤其是已出现流动性问题的企业。如能在不失去企业控制权的情况下引入战略投资者，对房企会是非常理想的选择。

可以预见的是，伴随政策有序落地与市场的进一步恢复，未来，央企及地方国资直接战略投资民营房企，或将成为纾困民营房企的主要模式之一。

以本轮央企接盘、纾困民营房企表现活跃的华润置地来说，在今年3月31日的业绩说明会上，华润置地首席战略官谢骥表示，华润置地将积极主动地接触收并购市场的项目。在收并购方面，华润置地主要遵循三个原则：一是市场化；二是符合环境战略，聚焦在核心的区域；三是重视和控制交易风险。谢骥表示，下一步，华润置地的收并购项目将会逐渐落地。

央企“国家队”全力以赴入场纾困民营房企，其纾困效果开始显现。

以恒大为例，央企接手之外，地方国资也出手收购了恒大在徐州的部分房地产项目。目前这些项目已经重新开工。按照计划，这些房子也会陆续完成交付。

事实上，今年1月，恒大的交付工作就已有了好转，累计交楼达到了3万套。据此，许家印公开表示，会在新一年里交楼60万套。