事故频发 高债缠身的绿地再次混改能否破局

日前，绿地发布中期业绩显示，截至上半年，绿地总负债1.04万亿元，其中流动负债8025亿元，剔除预收款后的资产负债率达到约88%，净负债率179.5%，较期初增加23.6%；账面现金872亿元，短期债务317亿元，一年内到期的非流动负债879亿元，其他流动负债100亿元，现金短债比仅为0.66。这意味着绿地“三道红线”均失守，属于高负债水平，而且高于行业平均水平。

58安居客房产研究院首席分析师张波认为 ，负债本身可以理解成“药丸”，用好了是“灵丹妙药”，通过财务杠杆的撬动不断帮助企业扩大规模快速发展用不好是“毒丸”，企业长期处于高负债无疑会导致风险提升，容易引发不可预测后果。

知名地产分析师严跃进指出，企业触碰红线就会被要求降低债务。降低债务对绿地及类似企业很关键，企业在业绩下滑的时候更应该注意这些问题，包括控制拿地成本、降价促销等。

频频违规 多次被罚 管理能力备受质疑

除了让人头疼的高负债率，绿地拖欠农民工工资、安全事故，以及纠缠不休的工程质量问题等也不断被曝光。

9月15日，一位姓胡的工人对《企业观察报》说，绿地集团旗下西安“沣东绿地新里公馆二期”项目，自去年8月就一直拖欠100多名建筑工人的工资，共300多万人民币，9月初被媒体曝光后，才把今年6月以前的结清了。

《企业观察报》注意到，6月底，据启东市住房和城乡建设局通报显示，上海绿地建设（集团）有限公司、上海绿地建筑工程有限公司承建的启东绿地新村沙项目发生起数共13起、上访人数累计665人、涉及金额总计3007.9万元。

此外，绿地的安全意识也值得关注。3月4日，江西省住房和城乡建设厅官网发布《关于2019年第四季度全省房屋建筑生产安全事故情况的通报》，绿地旗下南昌绿地朝阳中心项目3#、4#地块地下车库2019年12月17日发生安全事故，造成1人死亡。

去年12月16日，江苏省住房和城乡建设厅通报，绿地控股南通如皋市绿地·中山铂邸工程工地，2019年12月14日发生了一起高处坠落生产安全事故，致1人死亡。

据媒体报道，2019年4月，绿地控股悉尼NBH项目建筑工地发生脚手架坍塌事故，造成一死一伤；5月，江苏省住房和城乡建设厅网站发布通报显示，5月7日，江苏扬州一处房产开发项目发生事故，死亡一人，该项目总承包单位是绿地控股。在不到两个月的时间里，绿地接连出现两起死亡事故，引起业内不小的震动。

同样值得关注的是，近年来，绿地旗下楼盘因为质量问题多次引发维权。据人民网河南领导留言板2020年6月8日的举报显示，2015年在新乡平原新区购买的绿地房子，交房就出现房顶造型处不同地方不间断漏雨。

2018年10月12日，成都爆发业主集体精装修维权，成都绿地新里城和威廉公馆深陷其中。

关于地产行业备受关注的“工程质量”问题，绿地控股董事长张玉良曾回应道：“工程质量是房地产和基建的基础，如果质量都不能保证，这个企业一定要全面反思自己。当然，任何一个企业都会存在问题，我们现在所做的是期望工程质量的问题越少越好，对一般的工程质量问题全面避免，重大的工程质量问题要杜绝。”

严跃进认为，对于绿地来说，质量、安全等问题必须加强管理和采取必要的措施减少类似的事件发生，减少高周转模式，放缓速度，否则将影响后续项目销售和品牌宣传。从绿地来说，其在多元化业务有较多发展，而住宅产业一直是核心内容，但目前其住宅等业务发展明显滞后，在全国化布局方面也需要强化。排名方面也有所退步，这多少会使得营销部门感到焦虑。“绿地还是需要积极去探索和进行质量监管，否则将得不偿失。”

《企业观察报》注意到，郑州市城市管理局2020年9月11日发布通报称，绿地集团旗下的上海绿地建筑工程有限公司因存在无证施工、抗拒执法等违法违规行为，被罚款2.8万元；并列入严重失信名单，失信记录期限3年。河南绿地商城置业有限公司、河南绿地城置业有限公司因无证售房，合计被罚款23万余元。

2020年4月7日，郑州市城市管理局官方网站发布处罚公示，绿地集团旗下的上海绿地建筑工程有限公司及河南绿地商城置业有限公司，因在河南郑州存在无证施工等多项严重违规行为，连遭八罚，累计被罚款金额高达950万元。

这些问题的曝出，是否意味绿地集团内部管理漏洞或制度缺失？知名地产分析师王雪松认为，联系当前环境来看，多半是管理漏洞，是人出了问题，而不是制度问题。

业绩下降 二次混改能否脱困？

绿地中期业绩显示，上半年实现营业收入2098亿元，同比增加 4.17%，增速同比下降近24个百分点。归属上市公司股东净利润80.20亿元，同比减少10.77%；加权平均净资产收益率10.46%，同比减少1.58个百分点；房地产主业毛利率25.77%，比上年减少2.20个百分点，并低于行业平均利润水平；基建业务毛利率更是仅为4.84%。

2020 年1-6 月，绿地控股实现合同销售面积1031.2万平方米，比去年同期减少30.7%；实现合同销售金额1330.29亿元，比去年同期减少20.7%。

五年前，绿地借壳金丰投资登陆上交所。绿地上市之后，在规模和利润方面实现翻番，2015至2019这五年，绿地的营收由2075亿增至4280亿；归母净利润由68.86亿增至147.43亿。

但是，绿地控股的市值却表现一般，从当初上市时的3000多亿元跌至现在的900多亿元，当时市值一千多亿元的万科市值早已超过3000亿元。

近年来，绿地试水多元化业务转型，试图打造以房地产开发为主业、“大基建、大金融、大消费、能源”等多元产业并举发展的企业格局。但外界对绿地转型并不看好。

张玉良曾在沟通会上坦言：“自认为绿地控股已经成功转型。在转型过程中实现了较快增长，绿地的高质量增长主要来自创业创新。”

王雪松对《企业观察报》表示，从绿地参与的行业来看，绿地多元化并没有找到企业的主航道，仅是参与进驻某行业，转型还处于全面探索中。绿地进入的每一个行业，对绿地而言都没有相对优势，因此很难说绿地是一种转型，将其认为是摆脱单一地产化的一种方式，可能更准确。

虽然业绩受到疫情影响引发波动，但是，绿地在上半年还是有不少新的看点。

最值得关注的是，绿地推进“二次混改”。7月26日，绿地发布公告称，上海地产（集团）有限公司及上海城投（集团）有限公司拟通过公开征集受让方的方式协议转让所持有的公司部分股份，拟转让的股份比例合计不超过绿地总股本的17.50%。初步测算，绿地此次转让股权涉及金额将不低于145亿元。

绿地“二次混改”被市场寄希望于其“重振市值、提升股价”的重要一次契机。目前，“二次混改”将引入谁作为战略投资者仍是下半年最重要的看点。

绿地“二次混改”能否脱困？王雪松认为，对于绿地而言，能否脱困在于其主营业务是否清晰。

从房地产市场来看，绿地的企业特征是最弱的，无论是在产品上，还是其形象上。绿地算一个综合性的开发商，住宅、商业都参与，但都没有形成自己独特的子品牌特征，因此在市场竞争中相对优势并不明显。其次是建筑领域，没多大的调整空间，这是个想象空间极为有限，但竞争极为激烈的行业。至于其他的行业也是一样，绿地是不具特色的存在，换句话来说，就是绿地在所有参与的行业中，相对优势不明显，核心竞争力不明显。

对于绿地这类国企而言，融资成本以及获得融资的难度都相对较低，这种情况下，绿地其实并不是缺资金，因此混改能否成功，在于其能够给绿地带来核心竞争力的改变。