房地产风暴背后的经济学原理

肇始于2021年7月的这场中华大地上的房地产风暴，到现在还未完全停下，它已给我国经济发展带来了巨大影响。这场房地产风暴的起因、发展，国家采取了哪些救助措施、效果如何、市场未来走向，以及背后涉及的经济学原理，笔者结合自己的观察和多年行业从业经验，为大家做一个分析梳理，供相关从业人员参考。

2020年下半年开始，随着我国新冠疫情得到较好控制，房地产市场迅速回暖，并日趋火爆，引来政府又一轮调控打压，各地限价、限售、限贷政策不断加码，但还是控制不住房地产这头“洪水猛兽”。中央又从资金和土地层面入手，祭出房地产融资管理“三道红线”、房地产贷款集中度管理和土地供应“两集中”等政策措施，由于市场惯性，2021年上半年房地产市场依然红火。但‘风起于青萍之末，浪成于微澜之间’，随着房地产调控政策效应的累积叠加，2021年7月，以恒大暴雷为标志，房地产这头狂奔20多年的“怪兽”终于在调控政策“十八般武艺”的打击下轰然倒下。

2021年下半年开始，房地产市场形势急转直下，全国房地产销售面积和销售额急剧萎缩，多家全国性知名地产公司相继爆雷，部分在施房地产开发项目停工、烂尾，房地产上下游企业也哀鸿遍野，纷纷裁员降薪；房地产投资增速急剧下降，第一批集中供地时，土地市场还竞争激烈、供不应求，第二批和第三批集中供地时就‘门前冷落车马稀’了，大量土地流拍，地方政府卖地收入锐减。由于房地产及相关行业在国民经济中占比较大，房地产市场的萧条直接拖累了国家经济发展。

在2021年10月召开的金融街论坛年会上，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤表示，房地产是国民经济支柱产业，房地产合理资金需求应得到满足。自此，政策暖风开始频吹，国家又开启了一轮救助措施：2022年1月、5月和8月，三次下调5 年期以上 LPR ，共下调 35 个基点，5 年期以上 LPR从 4.65% 降至 4.3%；2022 年 9 月 29 日，人民银行和银保监会发布通知，符合条件的城市政府，可自主决定下调或者取消当地新发放首套房的房贷利率下限，部分城市首套房贷款利率已降至3.7%；2022 年 8 月和11月，银行间交易商协会两次表示将推进民营企业债券融资支持工具，预计可支持约 2500 亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容；2022 年 8 月 29 日，人民银行指导国家开发银行、中国农业发展银行在现有贷款额度中安排初期专项借款规模达2000 亿元，专项用于“保交楼” ；2022 年 9 月底，监管部门指示工行、建行、中行等多家大行加大对房地产融资的支持力度，要求每家大行年内对房地产融资至少增加 1000 亿元，融资形式包括房地产开发贷款、居民按揭贷款以及投资房地产开发商的债券；2022 年 11 月 11 日，中国人民银行、银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发〔2022〕254 号）（俗称救市16条）；2022年11月28日，证监会发布消息，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资，恢复符合条件的房企重组上市等。 

除中央采取金融救市政策外，全国超70个城市调控政策出现不同程度的松动，其中涉及取消或放松限购、限贷和限价，降低首付款比例，放松公积金贷款额度和条件，下调房贷利率，放松二手房限售条件和置换新房所得税政策，放松落户政策，出台购房补贴等。

虽然这一年房地产政策暖风频吹，但房地产市场下行态势依旧。2022年1至11月份，商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%，其中住宅销售面积下降26.2%。商品房销售额118648亿元，下降26.6%，其中住宅销售额下降28.4%。

正如去年，虽然下半年房地产市场在调控政策累积效应影响下形势急转直下，但因上半年销售火爆，全年房地产销售仍创新高。根据国家统计局公布的商品房销售数据显示，2021年，全国商品房销售额达181930亿元，比上年增长4.8%，比2019年增长13.9%。全国商品房销售面积179433万平方米，比上年增长1.9%；比2019年增长4.6%。

这说明房地产调控政策不能改变经济规律，只能改变经济周期长度、频率和波动振幅。在现代市场经济中，经济周期是客观存在的，经济活动水平的扩张和收缩有规律地交替进行。经济周期一般随经济增长率的变化表现为繁荣、危机、萧条、复苏四个阶段。繁荣期房地产供不应求，房地产价格开始快速上涨，市场成交量激增；经过繁荣阶段之后，过高的价格使居民无力负担，房地产需求逐渐减少，供过于求，房价开始下跌，市场预期悲观；随着供求矛盾日益尖锐，房地产市场销售竞争加剧，楼价继续下跌，市场逐渐萎缩，由此进入萧条阶段；经过长时期萧条，房地产交易量较低，但价格趋稳，市场预期开始好转，标志着进入复苏阶段。

1990年，我国每年新建房屋只有1000万平方米；1998年开始“房改”，出现商品房，2002年商品房销售额0.6万亿，2010年新房销售额已达5.2万亿，到2021年全国商品房销售额为18.2万亿。分析我国商品房历年销售数据，2002年到2001年销售面积和销售金额如下表。以时间为横坐标，年度销售额为纵坐标，拟合出我国房地产销售走势如下图：由走势图可以清晰看出，98年“房改”以前，成交量极低，可以视作我国房地产萧条期；1998年至2010年，为房地产复苏期；2010年至2021年为房地产繁荣期；2021年下半年至今为房地产危机期。 

房地产企业必须清醒地认识到，我国房地产市场还要经历一段漫长而痛苦的萧条期。笔者之所以作出以上判断主要有以下几方面原因：一、国家坚持“房住不炒”总基调，房子已失去投资品价值，只能用来满足刚需和改善型居住需求；二、经过二十多年房地产开发努力，我国人均住房面积已超41平方米，需求短期内很难大幅提高；三、2021年年末，我国常住人口城镇化率为64.72%，继续提高空间有限；四、中国已进入老年化社会、人口总规模已进入拐点等。在漫长的萧条期内，现有房地产企业将有一大半主动或被动退出房地产开发行业，剩下来的企业也将进入严重内卷的“黑铁时代”。

好消息是，未来20年，我国新增和城市更新住房需求每年仍有10亿平方米左右，对应商品房销售额将超过10万亿元人民币，仍位列国民经济十大支柱行业之前列，仍有足够大的空间供有为企业深耕。

“黑铁时代”房地产企业如何生存、发展？战略管理大师迈克尔·波特认为，企业竞争战略有三种，即成本领先战略、产品差异化战略和聚集化战略。

成本领先战略：成本领先战略的目的就是通过建立成本优势来确定竞争优势。换句话说，须尽可能降低成本，这样企业才能比竞争对手更具优势。

差异化战略：差异化战略就是要让客户体会到企业的独特性，或企业能提供独特的产品。就是试图让客户对企业建立忠诚度，这样产品需求就不会对价格波动过于敏感。

聚集化战略：聚集化战略主要定位于某个细分市场，从而缩小竞争范围。企业在细分市场或特定市场上获得竞争优势，可以帮助企业在某特定部门获得更高的平均利润。

笔者认为，差异化战略和聚集化战略因产品受众面有限，企业很难把规模做到TOP10，更遑论TOP5。因此全国性大开发企业应优先采用成本领先战略，在产品标准化、开发进度管控、成本精细化管理、税务筹划等方面培养人才、苦练内功，才能在竞争中脱颖而出，胜者为王（亦是“剩者为王”）。 

（徐茂义，中国铁建房地产集团安全总监，工程硕士，工商管理硕士（MBA），注册造价师，一级建造师，教授级高级工程师）