地产代建 蓝海还是红海

代建,正在以极高的频率出现在地产圈。

3月份的房企2022年财报季,代建也成为各大房企高管在业绩会上高频提及的词汇。如果说,商业不动产运营已经成为部分房企发展模式的转型方向,那么,地产代建,也成为一些房企正在努力打造的第二增长曲线。

凭借高收益率、低杠杆以及逆周期、对资金要求相对较低等特性,代建成为不少房企轻资产转型的选择,尤其在2022年行业剧烈震荡时,越来越多的房企纷纷入局。

根据克而瑞研究中心的数据,截至2022年底,发展代建业务的品牌房企已经超过60家。其中既有全国化大型房企如绿城中国、华润置地、金地集团等,也有地方性大中型房企如建业地产、众安集团等。

2022年以来,土地投资国进民退,地方城投平台手持大量优质土地亟待开发;约40个省市出台“保交楼”措施,AMC机构注资超1500亿元盘活房地产项目;以及“十四五”期间全国新增保障性租赁住房的目标是总建筑面积约6.09亿平方米,即平均每年新增1.2亿平方米保租房的建设需求。

其中潜藏着巨量的代建需求,也让房企看到了代建业务广阔的发展和增长空间。

不过,随着越来越多的房企加入,代建这条赛道也变得日益拥挤且不易。对于房企而言,代建门槛不高,行业剧变带来机会,但入局者不断加注让竞争加剧。

代建正在从蓝海变成红海,入局房企又到了要拼刺刀的时候了。

代建的“诱惑”

国内代建的市场到底有多大?

国内代建第一股绿城管理(09979.HK)在2022年财报中预测,中国房地产市场中期开发规模将保持在10亿平方米左右,并形成以下三类业务结构:

一是由政府主导的保障房、租赁类物业新增供应占比将超过30%

二是“保交楼”下的纾困类业务快速增长,金融机构的主动房地产投资占比将进一步提升,预计达20%左右;

剩余50%市场规模将由传统开发模式下的国企央企主导,并形成头部集聚效应。

另一家代建上市房企中原建业(09982.HK)也认为,商业代建、资本代建、政府代建是未来代建行业增长的三大驱动力。其中,政府代建方面,公共住房、旧城改造,尤其是城投平台土地资源盘活的需求,是未来代建增长的重要驱动力。

券商数据显示,2022年国央企及城投公司拿地比例从上年60.8%上升到80.9%,而城投类公司拿地开工率较低,2022年拿地开工率低至8%

2022年河南的供地有超过2/3由城投公司摘取,但城投类公司缺乏物业开发能力,所以大概率会推到代建市场,采购专业的开发服务,委托代建也成为地方城投企业最常见的模式。

在每年10亿平方米这么大的房地产市场规模中,代建行业的渗透率可达30%以上。可供参考对比的是,欧美国家的代建参与度在20%30%。这也意味着,代建的市场规模在3亿平方米左右。

目前绿城管理在代建市场的占有率最高,已经连续7年保持在20%以上,稳居第一。截至2022年底,绿城管理的合约项目总建面已经超过1亿平方米,其中待建面积4660万平方米。

截至20221231日,中原建业在河南省内102个市县、省外21个市县,签约在管项目有266个,在管项目建筑总面积约3171万平方米。

较早切入代建市场的蓝城集团,截至202212月,为各类委托方代建项目492个,总建筑面积9558万平方米。

巨量的市场空间还不足以对房企产生如此大的吸引力。

2022年,在中原建业新拓展面积、合同销售、净利润等经营指标相较去年同期有所下滑的同时,净利率仍然高达50.1%,虽然同比下降了9.1个百分点,但还是保持在较高水平。

同期,绿城管理的净利率为27.7%,比中原建业低了22.4个百分点。这主要因为中原建业的所有在管项目均是直接管理,主要都是人员成本,而绿城管理更多采用合作代建的模式,成本计入方式不同。

相比传统房企很少高于15%、大多在10%以下的净利率,代建的高利润率可以说很诱人了。尤其是代建的轻资产运营模式,有效摆脱了国家对房地产行业“去杠杆”要求下,“三高”模式的发展困境。这也让众多房企趋之若鹜。

新入局者“凶猛”

房企加速入局代建,始于2022年下半年。代建也成为一条独立的赛道,很快就挤满了竞争者。

包括碧桂园(02007.HK)、龙湖集团(00960)、中梁控股(02772.HK)在内的上市房企都在2022年下半年宣布开展代建业务。

最新的一个入局者是上坤集团,在211日举行的2023年度经营会上宣布,将开辟共建管理新赛道,未来将形成“地产开发+共建管理”双轮驱动的发展模式。

另据了解,还有一家TOP20房企正在计划成立独立的代建业务板块,加入代建市场的竞争。该房企在行业内以产品力见长,此前已在部分城市承接代建项目。

其实,碧桂园也早在7年前就开始布局代管代建市场,累计在管面积1300万平方米。

由于碧桂园总裁莫斌在去年8月的业绩会上表示,碧桂园已与多地政府达成一致,以代管、代建、代销的模式承接政府的保交楼任务,因此被市场视为公司首次公开披露要开展代建业务。

同月,龙湖集团发布了智慧营造品牌——龙湖龙智造,首次官宣进入代建领域。

龙湖集团首席财务官赵轶在3月的业绩会上介绍,龙湖龙智造已获取建管项目近40个,总建筑面积超过700万平方米。“通过龙湖龙智造入局代建行业是龙湖持续洞察行业机会、布局长期业务的重要战略,已成为集团服务业态的新增长极。”

截至2022年末,金地管理代建业务实现累计管理项目数量超过115个,累计开发管理面积超1800万平方米,其中住宅累计货值近1300亿元,商办投资规模达420亿元,政府代建规模超450万平方米。

央企华润置地主要涉及的是政府类代建,截至202212月底,华润置地已累计获取了342个代建项目,总面积约6900万平方米。

旭辉布局代建业务的时间要早一些。2021年代建平台旭辉建管正式成立。2022年,旭辉建管实现新增管理项目47个,新增管理总建面超900万方,在售项目超10个。其中政府与国企类代建项目显著突破,合同额占2022年新获取项目的33%以上。

截至202212月底,旭辉建管累计在管项目突破50个,分布在全国18个核心一、二线城市及强三线城市,累计在管总建面超1000万平方米。

去年略微“失速”的中原建业,今年也开始发力。202212月成立中原建业合伙人理事会,从190位合作伙伴中选取13位战略合作伙伴,在18个地市中挑选10个公司成立10家合资公司,旨在走出河南,在全国范围内快速拓展代建业务。

49日,中原建业举行今年第二次集中签约,涉及共21个项目,计容面积195.15万平方米。1月,中原建业刚刚公告,集中签约27个项目,预计总合约建筑面积354.43万平方米。

按绿城管理的估算,未来代建市场每年大约是3亿平方米的规模,目前已有60家房企参与其中。可以预见,未来房企在代建市场势必又是一场激烈且艰难的市场份额之争。

众所周知,代建要想赚钱,关键还是规模化。刚刚走出开发业务的规模竞赛,又再次踏入代建的规模之争。现在看上去很诱人的高利润率,在激烈的市场竞争之下,还能不能继续保持?这是房企入局代建之前必须想清楚的一个问题。

对那些急于进入代建市场的房企,我们建议,还是要对代建市场未来的竞争格局有清醒的认识。代建看上去门槛不高,但要想做出口碑赢得更大的市场份额,需要产品力、品牌力,以及操盘、营销、项目管理、资源整合、综合业态开发等各项能力的综合加持,形成自己的差异化竞争优势,这样才能在激烈的市场竞争中脱颖而出,抢得先机。

(文章来源:财联社)