房企“新常态”：更轻更专注

随着房地产开发业务利润越来越薄，融资越来越难，对于房企来说，现在比以往任何时候都有必要制定产业链战略和启动与地产主业相关的多元化布局。事实也已证明，相关多元化可以大有作为，比如物业、大服务等。

“未来新房需求上有天花板，下也有保底线。企业要认清大势，这个行业已经再也回不到对住宅开发过于依赖的阶段。开发、经营、服务并重是必然的选择。”万科集团董事局主席郁亮在2022年业绩会上如是说。

具体来说，一手抓开发，继续聚焦核心城市核心地段，提供稳定现金流和流动性；一手抓运营，向存量要利润，通过轻资产减轻企业“负重”，打造穿越周期之后、可持续稳健发展的基石。

聚焦

在市场的下行期，聚焦核心城市的核心区域，是几乎所有房企的一致选择。

在2022年的销售中，绿城中国一、二线城市销售额占比提升至85%，市场供需较好的长三角区域更是占到63%，体现了高度聚焦核心城市的投资战略。

2022年，绿城新增项目27个，总建筑面积约408万平方米。其中，杭州、北京和上海三城新增货值占比高达82%，一、二线城市货值占比达92%。

这样的布局让绿城中国在2022年实现102%的销售回款率，维持行业高位，也有效支撑现金流及再投资。

绿城管理层认为，当行业走势差的时候，投资要集中在核心区，这样的聚焦大大提升项目的安全性和抗风险能力，使绿城在行业下行期也能保证现金流的充裕来源。

中国金茂监控的数据显示，近几年公司布局的城市基本属于一线和强二线，比如上海、北京的一些重点地段，还有包括合肥、南京、成都等地的核心地段项目，这些项目即便在2022年也都实现了较好的去化，这些也将是金茂未来新投资机会重点考虑的区域。

长期深耕三、四线城市的碧桂园也在调整土储结构。2022年碧桂园新增项目按权益地价计算有71%位于一、二线城市。碧桂园管理层透露，未来整体投资方向围绕人口流动、产业布局、经济基础、库存情况等城市核心变量进行优中选优，聚焦一、二线核心城市及三、四线城市核心区位，实现增量资产的效益兑现，逐步提升一、二线城市的投入与土地储备占比。

碧桂园计划在3—5年时间内，将公司一、二线对三、四线的货值比例提高至50比50，将一、二线城市的短板补齐，用优质土地支撑公司未来业绩的发展。

龙湖集团董事长陈序平判断，在经历了深度调整之后，房地产行业拐点已现。一是区域经济发展带动下的城市分化，具备产业与人才支撑的核心城市，实体消费真实而旺盛。二是改善型住房成需求主导，客户对产品质量、服务质量及生活配套的要求不断提升。三是企业告别高杠杆扩张模式，回归产品主义及盈利本质。

存量

伴随着房地产增量市场见顶，越来越多房企开始向存量市场寻求收入和利润的提升。

由于开发业务面临压力，万科对经营服务类业务寄予厚望。2022年，万科旗下物业服务公司万物云正式上市，当年营收首次突破300亿元，同比增长26.1%；此外，物流仓储、租赁住房、商业地产等业务的收入（含非并表项目）增速分别为17.9%、12.1%和14.3%。

尽管经营服务类业务为万科业绩的贡献度仍然较小，去年贡献的营收占比不到10%，但郁亮表示，要给这些业务一段时间，相信一定会对万科的收入、利润有重大的影响。

2022年，龙湖集团由运营及服务业务组成的经营性收入达到236亿元，同比增长25%，5年复合增长35%，经营性利润占比达27%。

其中，来自商场和冠寓的运营业务不含税租金收入为118.8亿元，同比增长14.1%，运营毛利率为75.6%，同比增长0.9%。服务业务不含税收入为116.7亿元，同比增长38.6%，服务毛利率为28.9%，同比增长9.7%。

陈序平表示，龙湖将继续稳步实现存量增长，争取未来5年内经营性利润占比达到50%，使利润结构更加优化，利润盘面更加健康。基于此，龙湖下一步将更加重视资产质量，多元业务变成“1+2+2”模式，即一个开发航道、两个运营航道以及两个服务航道，也即“三条曲线”。

在发展房地产主业的同时，碧桂园战略全面升级，围绕地产主业开拓科技智慧建造体系及上下游产业链的新业务赛道，开辟公司增长的第二增长曲线。刚刚履新碧桂园董事会主席的杨惠妍目前的工作重心，便是科技建造、代管代建轻资产这两个新兴业务。

轻资产

由于不过分依赖财务杠杆、不过度增加负债，代建轻资产业务越来越成为房企一致看好的新兴业态。

2022年，绿城集团（包括绿城中国及其附属公司连同合营企业及联营公司）累计实现总合同销售金额3003亿元。其中，自投项目取得合同销售金额约2128亿元，绿城集团以绿城品牌销售的代建管理项目实现合同销售金额约875亿元。

布局代管代建市场逾7年以来，碧桂园累计承接了超150个项目，累计在管面积近1300万平方米。碧桂园管理层表示，去年城投在公开市场拿地的占比从往年的约10%上升至40%，许多拿地的地方平台公司、主导保障性住房建设的地方政府，以及接管保交楼工作的纾困代建需求正在急剧增多。

中原建业主席及非执行董事胡葆森也在业绩会上表示，目前地产行业市场已经触底，随着城投公司在土拍市场大量托底和不良项目盘活需求增多，政府代建、资本代建市场空间和发展潜力巨大。

商业地产领域，轻重结合也已是不少龙头房企的“标配”。

截至2022年底，龙湖商业在全国范围内累计进入32座城市，尽管面对疫情等不确定因素的挑战，龙湖全年仍新增运营15座商场（3座轻资产，12座重资产），首进青岛、南昌、沈阳、宁波等城市，全国网格布局进一步巩固。

据龙湖管理层透露，目前龙湖在手商场139座，今年预计在北京、杭州、苏州等城市新开业约10座商场，未来也将保持每年10座的开业速度，轻重并举。

过去一年，新城控股共有14座管理输出的吾悦广场实现商业运营7亿元，占商业运营总收入7%，较2021年提升了3个百分点。2023年，新城控股计划实现商业运营总收入110亿元，计划新开业吾悦广场及委托管理在营项目20座。

中国金茂管理层在业绩会上透露，未来金茂将发力高品质酒店赛道，并会多做轻资产，2022年已经签约了13个轻资产项目，储备75个项目，未来前景可观。

（文章来源：蓝鲸财经）