央企逆市拿地之秘

房地产企业正在经历冰火两重天。

在民营开发商宣告弹尽粮绝时，地产央企却在大展拳脚。荷包满满的招商蛇口，大手一挥，80多亿元的土地款已经飞向北京。在北京土地市场沉寂很久的招商蛇口，突然活跃在2023年的盛夏。

未几，在招商蛇口各地分公司召开的2023年下半年誓师大会上，用金色字体写着“登峰”二字——与民营开发商的“暴雷”形成鲜明对比。

头部央企，无论是土地端，还是融资端，都在猛抓机遇。

央企拿地潮

6月，上海开启了今年的首批次集中供地，一共19块地，起始价将近500亿元，算得上今年上半年中国土地市场最大的一场资本盛宴了。

大概有40家房企报名拿地，排名报名地块数量前15的房企，无一例外都是国企，排第16位的是万科。报名最多房企是招商蛇口，拿地最多的也是招商蛇口。供地首日，招商蛇口土地成交金额超过百亿元。16块土地中，14块土地被地方国企、央企和地方城投拿走，另外两块土地被上海本土企业大华集团、奥林匹克花园和宸嘉发展联合体所拿。

从去年开始，招商蛇口在土地市场上已经表现生猛。2022年10月，恒大在深圳最值钱的旧改项目“蛇口饼干厂”被招商蛇口接手，新规划中取消了保障房配套，增加了近一半的可售面积。今年春天，招商蛇口又通过和新城项目公司进行股权质押的方式，曲线夺得杭州崇贤花海地块。旬日之后，招商蛇口收购南油集团资产事项也借股权融资之箭，获得实质性进展。招商蛇口通过发行股份购买深投控持有的南油集团24%股权，以及招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权，交易总对价约89.28亿元。南油集团持有的核心资产，是前海妈湾片区土地，其对应潜在货值大约4000亿元。

不仅招商蛇口，其他地产央企也在狂飙。

春节过后，华润置地的拿地步伐也跨得较大。2月初，以137亿港元的补缴地价，切入香港长沙湾项目；不久后又在苏州以36.43亿元代价夺得苏州工业园区“最贵宅地”。2月23日，它又一路北上，拿下了北京朝阳区一宗商住地。地块为朝阳站交通枢纽南侧建设用地一体化项目用地，成交总价为63.58亿元。

2022年全年，保利发展销售额达4573亿元。2023年上半年，保利的销售额夺得行业之首，站到了聚光灯之下。在股权融资大门打开之时，保利也抓住机会，计划通过非公开发行股票，募资规模为125亿元，用于广州、西安等地14个项目建设及补充流动资金。

外界还在叹息中海地产丢掉了“利润王”“高质量”的铁帽子，但今年新中海出现了。中海在上半年权益拿地金额榜上还保持了TOP3的规模。6月的最后两天，中海1天内投掷225亿元，在深圳、厦门、长春、石家庄夺得四个核心地块。

现金流管控

地产央企能于地产江湖立足，最主要靠的还是“财技”。地产行业本就是资金密集型行业，谁手中握有更多的资金，谁的发展空间便更大。央企地产巨头背靠大树，资金实力充足，融资成本低，再加上运营得当，现金流平衡得较好，自然更具发展优势。

根据公开数据显示，2022年，保利发展提升直接融资比重，累计发行公司债113亿元、中期票据150亿元，合计规模同比增长40.72%，直接融资平均融资成本2.88%。中海全年融资为943.2亿元；华润置地则以公司债、中期票据及资产支持专项计划等方式，合计融资391亿元。2022年度内房股金额最大的一笔银团贷款就出自中海，其在香港与12 家银行签署了121.1亿港元的5年期银团贷款。

招商蛇口、保利发展、华润置地和中海地产的加权平均融资利率为3.78%，短期负债占比均不超30%，控制在安全线以内。中海一年内到期的有息负债393.6亿元，占总负债比例仅14.6%。

值得注意的是，央企地产巨头普遍重视现金流管控。年报显示，2022年保利发展继续强化现金流管理：一方面，加强资金回笼管控，去年销售回笼率93.4%，连续4年超93%。另一方面，以资金平衡为导向，灵活调整投资节奏，坚持“以销定产”，全年实现新开工面积2375万平方米，同比下降54%。因此，保利发展连续5年实现经营性现金流净额为正。

中海的资金平衡术一直被业内模仿，但从未被超越。2022年，中海境内外债务资金流入943.2亿元，归还债务769.6亿元，销售回款为1907.7亿元，其他经营回款为111.2亿元，总经营回款为2018.9亿元。同时，资本支出为1835.2亿元（其中土地成本为1054.8亿元，建安支出为780.4亿元），未付地价为113.6亿元，2023年上半年到期归还银行及其他借贷、担保票据及公司债券合计161.3亿元，共计2110.1亿元。现金流基本平衡，保证资金安全。剩下充裕的在手现金，不管是拓展开发业务，抑或发展新业务，都显得更加游刃有余。

这就是地产央企敢于在当前市场狂飙的筹码。

未雨绸缪

那么，央企是否准备孤注一掷地在地产领域狂飙呢？

仔细研究地产央企掌舵者们的行程，不难发现，地产央企正在谋划更大的棋局。

今年初，中海地产董事长颜建国便辗转于港澳多地，先后拜会了香港前行政长官林郑月娥、行政长官李家超等，表态将积极参与北部都会区和明日大屿建设。

未几，颜建国转向内地，拜访江西省、无锡市和上海市等地区的相关领导。2023年6月25日，颜建国拜会了深圳市南山区委书记黄湘岳，双方围绕中海在南山区业务发展、科技创新等内容进行深入交流。

招商蛇口董事长许永军参加了蛇口产园REIT扩额份额。据许永军的讲话，扩募份额的成功上市，进一步确立了招商蛇口产业园“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，是招商蛇口产融结合、轻重并举的标杆举措。

不久前，保利发展董事长刘平与中国长城资产签署战略合作协议，他表示，保利发展控股与中国长城资产的战略合作具有重要意义，既是落实中央决策部署的有力举措，也是推动各自持续稳定高质量发展的有益探索。

地产央企一把手心里十分清楚，在当前时代，业务狂飙的前提是财务稳健。