中铁房地产集团设计咨询公司 聚焦美好生活需求推进产品创新研发

2012年11月15日，习近平总书记在十八届中央政治局常委中外记者见面会上，提出了“人民对美好生活的向往，就是我们的奋斗目标”。中铁房地产集团设计咨询公司自2016年6月成立以来，作为中国铁建房地产集团公司的研发平台，坚持客户需求导向，不断提升产品力、打造核心竞争力、深度推进设计产品创新研发，形成了标准化3.0工作的一系列研究成果，满足人民群众对于美好生活与高品质住宅的各项需求。

做好产品标准化 实现要素模块化

工欲善其事，必先利其器。设计公司作为房地产专业设计公司，充分发挥智囊、智库作用，积极响应中铁地产“坚持客户导向，建立和推行客研体系”的部署要求，通过市场化招聘，快速搭建研发核心团队，完善公司人才资源库，于2021年引进了客研、建筑、精装、景观等方面高端专业领军人才，深入开展产品标准化研究工作。

以产品标准化为原则推进产品创新。产品标准化3.0基于中铁地产产品标准化1.0、2.0的经验教训，结合设计建筑产品本身物理空间属性的核心，按照客研先行和客户导向为基础，用真实的客户敏感点结论来指引建筑、景观、精装等各专业的标准化成果编写，做到标准化成果来源于客户所需而非专家经验。同时，产品标准化3.0也和工艺标准、成本标准、资源标准等体系进行纵向打通，其主要成果分为美好生活全景和匠心住宅产品两部分十个方面。2021年，设计公司根据产品标准化3.0原则的指引，在建筑、景观、精装三大专业形成导则控制底线，制定住区规划、项目配套、楼栋户型、装修定型四部分的设计导则，最终达成工艺、成本、资源的三方面产品标准化，从而推动标准化体系快速应用落位，严控中铁地产操盘项目标准化应用落实，有力促进开发楼盘提质增效。

以要素模块化为依据丰富产品资源。产品标准化3.0的另一成果是形成了主盘流线、景观空间、地库空间、销售中心、楼盘栋型及楼盘精装六大模块，在满足客户需求的前提下，做好进行规模复制的准备。以景观空间为例，2021年，设计公司形成了包括地上归家场景与园区生活场景两部分14个子项的模块封装成果，各子项模块在西派系、语系、国际系等楼盘风格中呈现现代简约、东方禅意、度假水景、全龄社区等不同的表现形式，共形成136个中铁地产标准化研发模块和86个区域优秀项目模块，总计222个景观模块。本景观模块库可以实现整个中铁地产优秀楼盘产品的快速检索与方案选择，进而形成产品选配→文件下载→模块应用→模块迭代→自我更新的正向循环，极大丰富中铁地产的产品资源库。

以溢价空间为导向指引产品创新实践。在落实产品标准化原则、形成要素模块化成果后，设计公司进一步聚焦产品溢价空间，以超越竞品的设计方案取得竞争优势。在贵安花语墅项目中，设计公司秉承“为高层住户创造零距离亲近自然的机会，为城市提供高质量复合绿色资源”的设计原则，力争最大限度满足客户视觉感观、扩展客户私人空间、构建绿植零距离场景。

在方案设计过程中，设计公司将客厅部分设计为270°景观面，为客厅创造了丰富的景观视野；采用框剪结构，结合悬挑结构形成露台和客厅空间，保证结构的合理和空间的通透；采用“上翻梁+沉箱”的做法，结合穿梁管形成深度净值为600mm的种植空间；露台采用正对客厅的方式，旋转上升，与穿插其间的阳台和花池配合，形成层次丰富的空中绿化体系。

2021年，在贵安新区区域内同类高层住宅均价7000元/㎡时，贵安花语墅“空中庭院”式生态住宅实现均价约9000元/㎡，高于区域均价约28%，产品创新实践经受了西南区域市场的检验，有效为中铁地产住宅产品提升了溢价。

完善产品价值手册                              有效构建“两库一平台” 

2022年，中铁地产李兴龙董事长在工作会议上指出，房地产行业已进入“信用时代”，作为地产央企，要围绕人民对美好生活的追求，专注产品和服务，不断夯实企业发展基础。设计公司根据中铁地产各区域公司对标准化3.0应用后的反馈及新诉求，在建筑、精装与景观条线开展深化研究工作，形成包含产品库、模块库、精装全系平台在内的“两库一平台”，以便高效投入项目使用，助力中铁地产快速做实可研，缩短开盘周期，有效提升各区域公司的基础竞争力。

以产品库的不断完善夯实铁建品牌基础。户型库作为产品库的重要组成部分，设计公司在其属地化研究过程中，充分发挥项目团队快速反应能力，涉足中铁地产全部七大区域20个重点城市，最终深化户型数量共计182个。

外立面户型库作为产品库的另一重要组成部分，设计公司基于属地化研究成果，结合KANO模型，拉通营销、客研、成本与产品端，聚焦重点城市，开展产品配置标准研究工作，并在此基础上深化立面标准化研究，力求同一城市用同一套外立面适配所有楼型，且每个楼型有其独特的成本档次，强化中铁地产各城市楼盘的建筑外立面及大门围墙品牌效应，最终形成核心卖点，进行IP输出。

以精装风格的多样化推进室内设计创新。设计公司在2022年完善了精装全系平台的设计资源库、材料部品库、客研问卷库、性能亮点库、工艺工法库、集团管控库等六大资源平台，完成了价值主张、产品定位、硬装方案、硬装配置、降配逻辑、点位标准、智慧家居、工法工艺等八个部分的精装标准，同时确定了当代国风、青潮奢品、隐奢雅贵、轻奢欧风四种精装风格。在此过程中，设计公司与时俱进，还通过客户洞察、消费洞察、品牌洞察，提取新生代年轻客群对于“家”的价值主张，总结新需求点，落位新产品，进行新时代的智能化探索。

以景观模块库的应用满足人民群众需求。前文提到，楼盘的景观工作可以分为地上归家场景与园区生活场景。设计公司通过确立景观工作产品线导则，形成楼盘绿化设计标准，圈定包含景观灯具、健身器械、成品家具、园林小品、园建材料的设备选型库，导出标准配置清单，从而丰富充实景观模块库，在其应用完善过程中使人民群众在居家生活中体验获得感、幸福感与安全感。

开展产品战略创新                                 助力打造铁建品牌

2023年，李兴龙在中铁地产工作会议上再次强调，要在“产品年”中整体性、渐进式、系统性、引领性做好产品创新。设计公司将讲话内容贯彻落地，开展了以下工作：

开展战略创新，扩展销售体系。设计公司针对创新产品进行研发，并重点开展精装新生代产品研发和精装智能标准化研发。此外，在应用销售体系标准化3.0 PLUS成果、研发复制售楼处的基础上，设计公司还针对入园门厅、地上庭院式、地下庭院+下沉会所开展研究，对标竞品销售体系，结合当下市场示范区主要类型、特征及与常见总图的适应性、与产品线适配性等因素，形成不同用地及定位下的选择建议。

建立高辨识度，打造品牌记忆。设计公司梳理从2021年开始的标准化3.0重塑到2022年成本配置标准和区域属地化落位，制定出2023年高辨识度外立面及围墙、大门、销售体系的打造逻辑体系搭建思路。力求寻找中铁地产独有的高辨识度产品特色，打造客户心中的中铁地产品牌记忆点，从而提升铁建产品的品牌力和影响力。

形成三年计划，助力创新发展。设计公司将完成以产品战略性创新、户型库及外立面迭代为核心课题的产品创新研究，发布西派系、国际系和语系的产品白皮书，同时开展“2+1”即销售体系、智能化、精装修的课题立项。预计在2023年全方位提升中铁地产产品力，形成核心产品较强的市场竞争力；2024年在重点城市形成中铁地产产品力的引领，在大部分城市实现全面超越；2025年实现中铁地产产品力的全面引领，在全国形成明显竞争优势，极大提高中铁地产品牌知名度、美誉度、忠诚度，达成“产品卓越、品牌卓著”的阶段性目标，为实现中铁地产“十四五”总体目标再接再厉，为实现我国的高质量发展、人民群众的高品质生活与房地产行业的新发展模式贡献铁建力量。