史诗级救市，房价能止跌吗

中国住房贷款政策正处于前所未有的宽松阶段。

在2024年5月17日于北京召开的全国保交房工作视频会议上，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并讲话。他指出，对于库存积压严重的城市，政府应根据实际需求，以合理价格收购部分商品房，转化为保障性住房，以缓解市场压力。

紧随其后，央行采取了三项重磅措施——降低首付比例、下调公积金利率、并取消商业贷款利率下限，这一系列动作旨在从需求端激活房地产市场，刺激消费者购房意愿。

当日下午，在国务院政策例行吹风会上，央行副行长陶玲进一步宣布，央行将提供高达3000亿元的保障性住房再贷款，以鼓励地方国有企业以合理价格购买市场上已建成但尚未出售的商品房，并将其转化为配售或配租型保障性住房。这一策略显然意在从供给端对房地产市场进行深度调整。

那么，为何政府要采取如此大规模的措施来稳定房地产市场？为何选择让“国有企业”成为收购存量商品房的主力军？这些措施又能否真正有效地阻止房价的下行趋势？

形势严峻

为什么要大手笔救市？

5月17日，国家统计局发布了2024年1-4月份全国房地产市场基本情况。数据显示：无论是投资、销售还是融资，各项指标都在下滑。

1-4月，全国房地产开发投资同比下降9.8%；新建商品房销售面积同比下降20.2%，销售额同比下降28.3%；房企到位资金同比下降24.9%。

然而，库存却在大幅上涨。4月末，商品房待售面积达到74553万平方米，同比增长15.7%，其中，住宅待售面积增长24.5%。

这些下降的数据已经逐渐影响到了土地市场。

根据公开数据显示，已经发布2024年土地供应计划的热点城市里，除了北京和成都可以与去年持平外，上海、广州、合肥、苏州、厦门的供应规模都明显减少。尤其是苏州，仅剩去年的四成。而5月17日，南京公布的2024年土地供应计划中，住宅用地只有240公顷，这是去年供应量的一半。

此外，房地产作为国民经济的支柱产业，直接、间接地解决了大量的就业问题。

5月1日，国家统计局公布的“2023年农民工监测调查报告”显示，由于楼市低迷，从事建筑业的农民工从2021年的5557.7万人减少到了2023年的4582万人，两年间减少了将近1000万人。

需求端很宽松

5月17日，央行、国家金融监督管理总局发布通知，首付政策也进入了历史上最宽松的阶段：

首付最低降为15%，二套最低降到25%；

公积金贷款利率下调0.25个百分点；

全国层面，取消首套住房和二套住房商业贷款利率政策下限。

这不仅刷新了首付的历史纪录，房贷利率也将全面进入“3时代”。但仔细观察这三条利好政策，风险仍主要落在买房人身上。

首先，从首付层面来看。原先撬动一套400万元的房子，首付需要120万元，现在只需60万元。购房门槛确实降低了，但房价一旦稍有波动，15%的首付，即60万元，可能就没了。

其次，从利率方面分析。新政同样对个人住房公积金贷款利率进行了下调，自2024年5月18日起，个人住房公积金贷款利率下调0.25%。这意味着，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%。

以一套100万元的房子为例，原先公积金首付20%，需支付20万元首付及80万元贷款，按原利率3.1%计算，30年等额本金还款，总支出为137.3万元；现首付调整为15%，利率降至2.85%，首付15万元，贷款85万元，同样条件下总支出为136.44万元。

换言之，这次政策调整为买房人节省了1万元。

其实，这些政策组合早已在南京等城市试点，但市场反应并不热烈。以南京为例，一季度新房成交量仅为3961套，环比下滑60%，这一成绩甚至不及去年同期一个月的成交量。面对利率优惠，部分购房者选择提前还贷，以节省利息支出。因为央行也表示，如未来房地产市场供求关系发生较大变化，人民银行将及时恢复执行房贷利率政策下限，提前还贷似乎成为一种相对稳妥的选择。

供给端收房子

5月17日，央行新创设了结构性货币政策工具——保障性住房再贷款。

由央行提供低成本再贷款资金，利率为1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。央行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。

需要注意的是，此次收购的主体是国有企业，且该国有企业及其所属集团不得涉及地方政府隐性债务，也不得作为地方政府融资平台。

然而，国企买房能止跌吗？

从理论层面看，减少市场供应量确实可能通过供需关系的变化来稳定房价。但在实际操作中，这些原本不在租赁市场上的房源一旦进入租赁市场，会给二手房租赁市场带来怎样的影响？这仍然是一个值得深入探讨的问题。

此外，值得一提的是，央行早在2023年就推出了租赁性住房贷款支持计划，并在包括上海、深圳、广州、济南、郑州等在内的60个城市进行了试点实践。但从宏观层面来看，这些努力似乎并未能立即扭转房价持续下滑的态势。

以郑州为例，作为试点城市之一，河南郑州已成功收购了5000套商品房，旨在通过转化为租赁性或销售性住房来稳定市场。然而，令人遗憾的是，尽管有着这样的尝试，郑州的房价却连续12个月呈现下滑态势。

能止跌吗

那么，房价未来还会持续下行吗？

从人口增长的角度分析，房价的峰值往往与人口增长率的拐点相吻合。根据公开数据显示：美国在2006年房价顶峰时的人口出生率为0.96%，而日本在1990年房价达到顶峰时的人口出生率为0.33%。中国的人口增速拐点出现在2015年，理论上房价的拐点也应随之到来。然而，令人惊讶的是，中国在2015年后房价反而出现了上涨。

与此同时，人口结构的变化也对房价产生了重要影响。特别是65岁及以上人口占比的上升，表明老龄化程度加剧。而购房的主力军通常是中青年人群，因此老龄化程度的加深理论上会减少宏观购房需求。

再从人均购买力的角度来看，中国的“未富先老”现象可能会加剧房价的下跌。中国房价顶峰时的人均GDP仅为12000美元，这表明目前中国居民的宏观购买力并不强。

此外，从居民的加杠杆能力来看，2023年中国的居民杠杆率已经达到了63%，这一水平已经接近当年日本的水平。这意味着中国居民部门进一步加杠杆的空间有限。

当然，要使房价真正回升，还需要改变两个预期：一是对房价上涨的预期，二是对居民还贷能力的预期。只有当就业市场稳定、收入前景良好时，人们才会对购房和还贷持有乐观态度，从而推动房价的上涨。

因此，房价要真正涨起来，还是要靠这几样：就业好、收入前景好、挣钱不愁。