商业物管创效益 助力经营谋发展
中铁地产城市运营公司落实围绕“精细化管理”的工作主题，持续深化“降本增效、能力提升、服务提升”的管理思路，建立商业物业管理制度体系和技术标准，商业物业精细化、规范化管理取得新成效。在此基础上，2024年物业费收入指标同比实际收入提升45%，截至4月底，公司在营商业项目物业费收缴率97%，物管成本节约5%，能耗用量下降11%，各项目物业管理水平整体提升，实现物管收支盈利增收目标。
反复打磨建标准 “下连当兵”解难题
在商业地产运营实践中，该公司逐步认识到商业物业管理面临客流量多、服务要求高、管理点分散、营业时间性强、车辆管理难度大、设备设施及环境品质要求高的运营特点。如何在保证商业项目良好运营的同时获取稳定的物业收益？建立一套商业物业管理体系迫在眉睫。
该公司充分借鉴万达、龙湖、新城等优秀企业经验，结合中铁地产物业管理制度和在营商业项目的管理现状，编制了《商业物业管理操作手册》，内容涵盖了工程管理、秩序管理、环境管理三大板块，涉及16类工程专业、20类秩序专业、11类环境管理专业的工作标准和管控措施。
2023年6月至7月，为反复测试标准的实用性，找到问题的实质，解决深层次矛盾，该公司运管中心全体员工先后下沉驻扎到天津铁建广场、成都186MALL、贵阳水岸广场三个商业项目，真正做到“下连当兵”，与一线物业管理人员并肩作战，直接参与到开闭店、装修审图及验收、设备维保、清洁作业、巡检并填写表单等商业物业管理的具体工作环节中。运管中心经过充分论证，征询各项目数十条建议，历经20余次打磨修正，终于形成了一套符合铁建广场特点的标准化体系。本次下沉工作不同于一般性的项目检查，经过对商业项目物管团队的系统性操作培训和3个月的实际运用，同时做到了动态监管，及时纠偏，逐一破解物业管理中的痛点难点问题。
日前，天津铁建广场还专门开展了物业管理先进单位及个人“评优争先”表彰活动，激励商场物业服务向高品质和多样化转型升级。2023年至今，公司精细化物业管理取得显著效果，通过制度和精细化成果运用，形成以制度管人、流程管事、计划前置，用精准的数据评判服务的优势与不足，在物管团队建设、管理水平、服务品质方面得到全方位提升，整体客户满意度达到95%以上，进一步扩大了铁建商业品牌的影响力。
填补空白低能耗 降本增效落实处
为填补能源管理空白，该公司着手实施一系列切实可行的节能降耗创新举措，及时制定《设备设施开关时间标准》，指导各商业项目根据时令和天气变化规范用电系统的开关时间，调整设施设备运行策略；运管中心建立“能源信息月报”机制，每月汇总分析能源使用情况，发现问题并及时纠偏；指导各项目绘制水电控制系统图，确保各岗位掌握各类系统的控制范围、分布、走向，有力提升了工作效率和应急突发事件处置能力。
在实际运行中，贵阳水岸广场将公区主要用电开关控制改为智能时控开关，将室内公区、停车场及外广场等照明设备更换为节能性较强的LED光源。天津铁建广场推行新风空气净化系统解决异味难题，分时段、节能模式开启中央空调，持续推进商场节能降耗。在营造“人人讲节能，人人为环保”浓厚氛围的同时，这两个商场公区全年用电总量比上一年度减少43万千瓦时。
通过系列节能举措的实施，2023年公司各商业项目整体能耗同比下降10%，全年物管总成本下降9%，有效降低碳排放，提高能源效率，有力推动商业综合体的可持续发展。2024年深入精细化管理成果运用，在保证运营品质的同时挖掘节能降耗空间，梳理薄弱环节，探索信息化管控措施和辅助节能模式、延伸维保到设备末端，有效节能降耗，截至2024年4月底能耗用量同比下降11%。
精准测算增收益 运营创效强业绩
商业物业通常是收益性物业，因此，商业项目物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”，更重要的任务是实现物业中长期净收益最大化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
物业费测算不仅是项目投资回报分析中重要的数字依据，更是实施招商策略过程中很重要的基础。该公司主管领导靠前指挥，深入天津铁建广场，听取项目开业至今物业收支情况汇报，指导物业费租决测算思路。运管中心针对三个在营商业广场自身特点，了解当地政府指导价，与各项目深入探讨原物业租决的优劣势，以物管收支平衡为红线，梳理各商业广场开业至今物业费收支台账，解决贵阳水岸广场、成都186MALL存量商铺无物业费和物业费偏低问题，通过调研获取项目周边竞品数据信息，确定物管收支平衡状态下的出租率和管理成本分摊比例，通过五个维度进行物业费测算，合理测算商业广场物业费租决，为项目物业费定价提供依据标准。2023年，该公司各商业广场达到物业费标准的整体出租面积提升22%，增加物业费收益，首次实现物管收支平衡。2024年各商业项目通过业态升级、品牌汰换、新品引入等举措，物业费收入指标同比2023年实际收入提升45%，实现物管收支盈利增收，有力推动了商业项目运营创效。