华侨城密集甩卖背后

自10月中旬起，短短半个月内，华侨城集团便果断出让了包括周庄铂尔曼酒店、云南文产香格里拉城市综合项目、无锡兆禾文化旅游发展有限公司、南京老城区江苏饭店地块拆迁项目以及天津华侨城泽沣置业有限公司在内的多个资产项目。

在此之前，华侨城集团还出售了上海宝格丽酒店、深圳艾美酒店、招商蛇口股份等优质资产。

显而易见，华侨城集团正在果断切割不良资产，力求及时止损。

密集出售

自10月开始，华侨城集团就挂牌出售旗下多个项目。

公开资料显示，11月7日，昆山康盛60%的股权被挂牌转让，底价2.52亿元。其资产包括位于昆山市周庄镇水月周庄花园的售楼处、办公楼和铂尔曼酒店。但从回报率角度来看，因为酒店持有是一个长期性投资，短期内很难收回成本。截至2024年9月30日，该酒店年内营业收入为4493万元，净利润只有280万元。

10月30日，华侨城集团挂牌出让了云南文产城市商业文化综合投资有限公司100%股权，这是云南文产香格里拉城市综合项目，这个项目2023年的净利润只有1000元。

10月29日，华侨城集团出让无锡兆禾文化旅游发展有限公司33%股权及2.46亿元债权挂牌，转让底价约2.5亿元。该公司为锡钢浜商业中心项目（运河汇）的开发企业，项目为无锡华侨城运河湾配套商业。截至2024年9月30日，该公司净亏损6976.31万元。

10月28日，华侨城集团挂牌出让江苏融德置业有限公司100%股权及24.29亿元债权，转让底价23.8亿元。该公司是南京老城区江苏饭店地块拆迁项目的建设单位，2023年净利润亏损约2500万元。

10月21日，华侨城集团转让天津华侨城泽沣置业有限公司100%股权。2023年，该公司净利润亏损2608万元。

半年前，华侨城集团还挂牌了南京市的办公物业、成都市商业房产、西双版纳朗昇商业管理有限公司100%股权、林芝市华侨城南山旅游投资发展有限公司37.5%股权、上海宝格丽酒店、招商蛇口股份等。

为什么

华侨城集团曾凭借“锦绣中华”一炮而红，随后在“旅游+地产”的双轮驱动下，稳步前行，成功打造了世界之窗、深圳欢乐谷、东部华侨城等知名文旅品牌。

这一模式，巧妙地利用旅游资源推动地产销售，同时地产项目又反哺旅游业，以低成本获取土地资源，实现快速扩张。在1997至2020年的20余年间，旅游业和房地产业齐头并进，华侨城营收从1.6亿元飙升至804亿元，净利润从0.61亿元增长至126.85亿元，年复合增长率保持在30%左右。

然而，2020年之后，旅游业因疫情遭受重创，房地产市场也步入深度调整期，华侨城集团旗下的四家上市公司：华侨城A、深康佳A、云南旅游、华侨城亚洲均面临严峻挑战。

华侨城A作为集团的核心骨干，以房地产开发运营、文化旅游乐园业务为主，在2022年遭遇了上市15年来的首次亏损。2022年年报中，华侨城A坦言，公司正处在“成立以来经营压力最大，风险挑战最多的时期”。2022年，华侨城A的合同销售金额为552.7亿元，同比下降33%。2023年，销售金额进一步减少至449.3亿元，同比下降19%。到了2024年上半年，合同销售金额仅为77.1亿元，同比大幅下降55%。销售额的持续下降，也导致了净利润的巨额亏损：2022年净利润亏损高达128亿元，2023年亏损64.92亿元，而2024年上半年预计亏损约10.56亿元。

深康佳A以消费电子、半导体及存储芯片、PCB为主营业务，2022年到2024年的净利润均出现亏损。2022年净利润亏损14.71亿元，2023年净利润亏损21.64亿元，2024年前三季度净利润亏损5.18亿元。

华侨城亚洲以股权投资、基金业务、综合开发业务为主，自2019年起净利润连续下滑，2021年到2023年净利润分别亏损8.83亿元、19.13亿元和4.65亿元，2024年上半年也亏损了2.21亿元。

云南旅游以景区开发、投资和运营为主业，2022年净利润亏损2.81亿元，2023年净利润亏损4.27亿元。

面对亏损，华侨城试图通过大幅计提资产减值损失来填补财务缺口。然而，这些措施似乎并未能有效解决持续亏损的问题。在这样的背景下，华侨城集团着手进行业务结构重整，对文旅、地产两大主业进行分割，密集甩卖旗下资产，以求找到生机。

战略调整

在华侨城集团面临严峻挑战的关键时刻，其董事长张振高和总经理刘凤喜临危受命。

张振高于2022年4月担任华侨城集团有限公司党委书记、董事长，刘凤喜则于2021年6月担任华侨城集团有限公司党委副书记、董事、总经理。

自此，华侨城集团迈入了“张刘配时代”。

在华侨城员工眼中，张振高和刘凤喜都是管理颗粒度很细、工作标准极高的人，他们做事周全务实。

面对连续三年的亏损，张振高认为，对于需要出售和退出的项目，要毫不犹豫果断卖掉，该退出的果断退出。

2024年1月8日，在华侨城集团召开的年度工作会议上，张振高强调要“克难奋进、稳住大局”。4月8日，在2024年第一季度经营工作会议上，刘凤喜发表了题为《坚定信心 坚守底线 以更严更实举措确保集团安全稳定运行》的经营工作报告。刘凤喜指出，集团上下要重点抓好风险防控、主业经营、精益管理、改革攻坚、党建引领等各项工作。

7月15日，在华侨城集团的年中会议上，张振高再次强调华侨城要千方百计加快回款进度、防范化解重大风险。刘凤喜也表示，要奋力打好“资产盘活、风险防范、专业化整合、瘦身健体”的攻坚战。

10月12日，华侨城集团召开了2024年三季度经营工作会议。刘凤喜在题为《聚力冲刺紧守底线，全力确保集团安全稳定运行》的工作报告中强调，要筑牢债务风险防线，保障现金流安全，积极谋划可持续发展，推进专业化经营，全面深化改革攻坚，并坚持党建引领促发展。

由此可见，资产盘活和风险化解已成为张振高和刘凤喜工作的重心，出让项目、出售资产成为华侨城的必然选择。

未来

这艘曾经的文旅航母，是否还有希望重新扬帆远航？

从财务角度审视，截至2023年末，其在手现金高达401亿元，现金短债比达到1.63，显示出一定的财务稳健性。

产品层面，华侨城项目特色鲜明。无论是南京华侨城、襄阳华侨城奇幻度假区，还是成都安仁古镇、黄龙溪古镇、合肥空港国际小镇，都实现了文化、旅游的深度融合。

业务管理方面，华侨城对原先分散的运营项目进行了集中梳理，整合成欢乐谷、商管、华服、酒店、旅发五大专业化运营管理平台，通过专业公司的协同配合，实现高效运转。

组织架构上，华侨城集团将权力下放至专业子公司，让子公司成为市场的主导者。在每条专业业务线上，都由地方公司来决定“要什么”，而不是集团层面那种“既要、又要、还要、更要”的复杂战略，从根本上减少了子公司“躺平”的可能性。

运营层面，尽管华侨城已有14个月未获取新土地，但它依然每年从经营收入中提取一定比例的资金用于景区的改造和提升，并要求每三年完成一个新区域的改造或推出新项目、新产品。可以说，华侨城创新的脚步从未停歇。

对于主题公园而言，创新是生命线。只要创新精神尚存，便能等到春天。