中国绿发积极参与济南安置房合作开发

2021年4月，山东鲁能亘富开发有限公司（以下简称“鲁能亘富”）与济南市中城市投资集团有限公司（以下简称“市中城投”）签订战略合作协议，明确参与山凹安置基地项目熟化及后续安置房合作开发等整体合作框架。后续，鲁能亘富与济南市中控股集团有限公司（市中城投下属单位，下称“市中控股”）就山凹安置基地项目展开熟化合作，加快项目熟化供地。

土地出让后，由鲁能亘富与市中城投另一下属公司济南城市发展集团有限公司（以下简称“市中城发”）成立的项目公司获取并开发，鲁能亘富负责操盘并表。项目为济南市市中区安居工程，根据项目出让条件及土地合同约定，建成的安置房由市中控股整体回购，用于安置市中区国有用地和集体用地拆迁城市居民和村集体村民。

项目位于济南市市中区西南部白马山片区，占地面积合计7.07万平方米，规划住宅23栋，合计1483户。目前项目均已达到竣工备案条件。

案例背景

（一）项目发起背景

2021年以来济南市房地产市场持续低位运行，各级政府出台相关政策鼓励社会资本参与片区开发，合力解决城市更新及居民安置问题。中国绿发作为低碳城市开发领域重点企业，承担着积极探索房地产发展新模式、践行央企职责服务民生福祉的重要责任。通过加强与政府深入联系，有意以土地熟化一二级联动等多种渠道，继续深耕核心城市、重点片区拓宽发展空间，同时探索在保障性住房建设等重点领域寻求破局机会。

（二）合作双方简介

济南市中城市投资集团有限公司为市中区片区开发产业集成的重要政府平台公司，掌握优质的项目资源。根据业务板块分工，市中控股负责市中区全区土地熟化、居民拆迁安置等片区整体开发业务，为山凹安置基地项目熟化主体。市中城发主要负责市中区政府安置房建设，承担市中区大部分政府安置房建设业务。

通过与三方合作，一是将社会资本引入片区整体开发，降低政府在城市更新等工作中的资金投入，实现项目快速启动、快速见效；二是更好地完善规划建设及公共服务配套设施，有利于完善城市功能布局，提升居民生活质量；三是联合商品房开发经验丰富的鲁能亘富公司与安置房建设经验丰富的政府平台公司，可以保障从设计、施工、交房的全过程注重项目质量把控。

山东鲁能亘富开发有限公司为中国绿发投资集团有限公司重要子企业。开发运营的系列住宅产品成为片区品质标杆；配套建设的商业、酒店、写字楼等项目，引导济南城市发展；同时参与民生保障项目开发，纳税额多年位列济南市中区第一名。

市中控股提供项目资源供鲁能亘富公司筛选，鲁能亘富提供熟化资金，双方均具有各自核心能力和独特竞争优势，产业互补性强，具有良好的合作基础。

案例规划和运作模式

2021年5月，鲁能亘富与市中城发按照7:3的股权比例成立济南中绿园房地产开发有限公司（下称“中绿园公司”），以项目公司为主体参与项目地块土地竞买及后续开发工作（竞得后）。公司设股东会及董事会，鲁能亘富委派董事长、一名董事、总经理及一名监事，市中城发委派一名董事及一名监事，不介入项目开发建设。中绿园公司底价获取市中区山凹安置基地。土地款由中绿园自有资金支付。

2022年6月，中绿园公司与市中控股签订回购协议。根据回购协议，项目全部安置房源由市中控股整体回购。

2022年1月股东双方召开股东会，审议通过山凹项目运营方案，根据项目当时规划指标测算项目净利润率9.01%。

项目的价值和意义

（一）加强双方合作，彰显企业责任

一是充分发挥与市中区平台公司合作优势，提前获取项目安置人员情况，并根据安置补偿政策和已签署的部分安置补偿协议，针对性提前开展项目户型设计工作，满足市中区各类型居民拆迁安置需求。

二是充分发挥中国绿发二十余年高品质住宅建设经验优势，以不低于同类型商品房建设标准推进项目建设，参考市中区对安置房建设标准，在成本可控原则下，并在选材用料、景观绿化、基础公配等方面做适当提升，满足安置居民对高品质住宅的期待与需求，进一步提升中国绿发在民生保障项目领域的品牌知名度与市场认可度。

（二）促进社会和谐、提升政府形象

参与安置房建设，是政府履行公共服务职能的重要体现，通过政府统一规划和建设，有助于解决低收入和中等收入家庭的住房问题，满足被拆迁居民的住房需求，体现了政府对民生的重视和保障。

（三）稳定收益、降低市场风险

由于有政府的信誉和政策保障，在土地价值的稳定性和市场预期方面比较有优势，减少了市场波动带来的风险。

总结

党的二十届三中全会明确提出要健全推进新型城镇化体制机制，加大保障性住房建设和供给。本次项目合作就是落实会议精神的生动实践。中国绿发山东鲁能亘富开发有限公司将持续全面落实党中央加强央地合作的战略部署，深入服务民生福祉和民生保障，全面拓展和深化合作领域，通过合作可以实现资源共享和优势互补，推动经济社会的全面发展。

一是持续深入推进地产公司与政府的项目熟化合作。一方面，土地熟化后的房地产开发为城市带来了新的经济增长点，增加了税收收入，促进了就业。另一方面，高品质的安居工程提升了城市的形象和吸引力，为城市的长远发展注入了源源不断的活力。

二是构建房地产发展新模式。把握保障性住房发力、改善性住房扩张与城市更新扩需的结构性机会，以“三大工程”建设为契机，在拉动内需、保障民生、防范风险中实现质量更高、效益更好、竞争力更强、影响力更大的发展。

三是提升企业形象和社会信誉。央企在安置房建设中承担着重要的社会责任，与政府合作安置房项目展现了央企的社会责任感和担当，有助于在市场中树立良好的品牌形象，为企业拓展其他业务赢得信任基础。