地产央企频频出手，市场仍显疲弱

央企在土地市场表现得非常活跃，接二连三将“地王”收入囊中。

自11月27日起，短短数日，招商、保利、中海、华润这四大央企共砸下546亿元，一举拿下北京、上海、深圳众多“地王”。

这次央企的拿地行动悄无声息。

546亿元斩获“地王”

“招保海润”四大央企在京沪深上演了一场静悄悄的拿地大战，短短四天内豪掷546亿元抢地。

在这场土地争夺战中，中海地产一马当先，以282.33亿元拿地，成为砸钱最多、拿地最多的央企。华润以175.51亿元位居第二，保利以88亿元排名第三。

公开信息显示，11月27日，中海以36.45亿元的高价拿下上海杨浦地块。11月29日，中海再次发力，以153.32亿元的巨资一举拿下北京酒仙桥、小红门、十八里店三宗组团地块。12月2日，中海与华润联合，以185.12亿元的总价拿下深圳湾地块。四天时间，中海总投资282.33亿元用于拿地。

华润也不甘示弱。11月27日，华润在上海连拿三地。包括与建发金茂联合以15.81亿元拿下普陀桃浦宅地，与越秀中能建联合以78.969亿元拿下浦东新杨思地块，以及单独以51.36亿元拿下虹口四川北路地块。加上与中海联合拿下的深圳湾地块，华润拿地总耗资达到175.51亿元。

保利则把火力集中在了上海，11月27日至28日共拿下闵行梅陇地块、浦东唐镇、杨浦三幅地块，总耗资88.46亿元。

中指研究院数据显示，前11个月，百强房企拿地总额为7431.8亿元，同比下降31.5%。在新增货值方面，华润置地、保利发展和绿城中国位列前三，金额分别为1091亿元、1001亿元、958亿元。华润置地和保利发展为央企，绿城中国第一大股东为中交集团。新增货值方面，排名前三的均为央企。

最近一个月，头部央企拿地决心更是非常坚决。比如，在最近上海第七批次土地出让中，10宗待拍地块，华润置地报名了8宗，中海地产报名了7宗，保利发展报名了6宗。

为何悄无声息

在大多数情况下，“地王”总是以大张旗鼓的方式登场，海报满天飞，庆祝声此起彼伏。然而，这一次“地王”却悄无声息地到来。原因是市场环境发生了变化。

以往的地王庆祝海报，表面上是庆祝新项目的到来，实则是一种预期管理。在过去，“地王”往往意味着市场看涨，买到就是赚到，现在则未必。

例如，在中海以153亿元拿下的地王中，酒仙桥、十八里店、小红门三个地块的土地价格分别大约是50.22亿元、78.83亿元、23.95亿元。扣除托幼用地、综合商服用地的面积和对应价格后，楼面价分别是：酒仙桥地块大约每平方米6.4万元；十八里店地块每平方米4.3万元，小红门地块大约每平方米4.4万元。

这些楼面价远远低于这些地区对应的新盘价格。例如，酒仙桥区域，在售新盘北京宸园每平方米12万元；十八里店在售项目保利的朝央和煦，每平方米8万元；小红门地块较新的在售项目，均价也在每平方米8万元。这次酒仙桥、十八里店、小红门三个地块的“地王”楼面价仅相当于新开盘的50%，完全属于“腰斩”。

当这些“地王”的地价并没有高于目前在售的项目时，虽然名字还是叫做“地王”，但“地价”比之前便宜了。比如，现在酒仙桥“地王”地块的楼面价大约每平方米6.4万元，算上建安成本、品牌溢价等，可能卖到每平方米8万元左右。购房者的预期是，这个“地王”的房价将来一定不会高于现在的新盘，也就是每平方米12万元。

购房者的预期变了，使得“地王”的光环不再那么耀眼。

央企也在断舍离

自2021年7月房地产市场下行以来，头部央企在过去几年里逆势进取，销售业绩超越百强均值。然而，到了2024年，头部央国企的“画风”忽然转变。销售和拿地活动开始大幅下滑，融资的手也缩了回去，资产开始被甩卖。

根据中指研究院发布的2024年1-11月房企销售业绩TOP100榜单显示，前11个月，TOP100房企销售总额38516亿元，比去年跌了32.9%；拿地总额为7431.8亿元，同比下降了31%。

在销售额方面，保利发展、中海地产、绿城中国稳居榜单前三，销售额分别是3080亿元、2704亿元、2467.2亿元，但同比下滑了22.90%、5.78%和3.77%。别的央企也没能幸免，华润置地、招商蛇口分别下滑了20.71%和30.2%。

在拿地方面，去年1-11月，拿地最多的企业是保利，共花费1125亿元。今年拿地最多的企业依然是保利，共花费476亿元。

不光是销售下滑和拿地收缩，央企也开始清理那些“弱质资产”。比如，2024年，保利北京把北京利通房地产开发有限公司100%的股权拍卖，底价25亿元。华润置地把石家庄公司的100%股权也卖了，底价34.41亿元。中国金茂把天津体茂置业有限公司51%的股权也挂出去了，等等。

2024年9月底，有关部门出台了一揽子刺激楼市的政策。之后，楼市和股市一样，应声向上。中指院数据显示，一线城市二手房市场的回暖尤为明显。11月深圳二手房成交量达到8500套，为4年来的最高点；上海二手房成交量创下近44个月以来的最高纪录；北京和广州的二手房成交同比大幅增长50%以上。20个主要城市的二手房成交套数环比增长11.7%，同比增长26.3%。

不过，像之前的几轮救市一样，前期热度消耗完后，市场又会趋于冷静。到11月底，贝壳找房APP也开始出现大量降价房源。

在销售额下滑、市场下行的打击下，央企再去拿“地王”已经不再值得宣传了。

“戴维斯双杀”

那么，房地产市场和土地市场何时回暖？

华泰证券复盘了美国和日本的楼市经验，得出了一个结论：房地产见底之时，租金收益已经超过或非常接近于房贷利率。“美国次贷危机后，房价触底回升的2012年，租金收益率为5.27%，而房贷利率为3.66%；泡沫经济破裂后，日本房屋价格指数触底回升的2010年，租金收益率为2.17%、房贷利率为2.48%。”

过了这个门槛，市场才能回暖、房价才能涨、土地市场才能热起来。换言之，如果居民收入不涨，租金下探，房价想涨都难。

股市里有个词叫“戴维斯双杀”——利润估值双杀。一只股票，每股利润4元钱。要是投资者看好，觉得它有前途，愿意给它100倍估值，股价就能飙到每股400元。要是市场不好，利润掉到1元钱，投资者开始唱衰，估值也缩水到四十分之一，这时它股价能跌到每股10元。

很多上市公司都上演过“戴维斯双杀”戏码。在楼市中，这种“双杀”戏码同样在上演。

中指研究院的数据显示，2024年三季度，50城住宅平均租金有所下降，其中9月数据环比下跌0.39%，同比下跌2.52%。如果居民收入无法提升，房租持续下降，租金收益无法超过房贷利率，市场信心难以恢复，那么房地产市场和土地市场可能会长期处于低迷状态。