安全事故围标串标事件频发 高速增长的中梁地产隐忧不断

日前，中梁控股（02272.HK）披露，2020年1月至9月合约销售按年升14%至人民币1147亿元，销售均价升至人民币12500元/平方米，继续稳居行业20强。

9月10日，中梁控股再度荣登全国工商联发布的《2020中国民营企业500强榜单》。中梁以566亿元的营业收入位列第143名，较2019年上升137位。在同步公布的“中国民营企业服务业100强”的榜单中，中梁控股位列第46位。

中梁控股仅用3年时间就从百亿迅速踏进千亿阵营，亮丽业绩背后师父暗藏了“后遗症”？ 

 频繁违规 折射内部管理漏洞

近年来，中梁一直流传着，项目公司“只要干不死，就往死里干”和“要么交图纸，要么交尸体”等奇葩标语。一位接近中梁的人士透露，其建立了“事业合伙”“成就共享”“员工跟投” “专项激励”和“费用包干”等多层级激励体系。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，这样的激励体系刺激员工冲刺业绩，但是过于激进的方式，也会产生一系列问题，如各种安全隐患以及维权纠纷，长远来看对于企业的信誉和形象产生严重损害。高速周转之下，中梁旗下项目安全事故、产品质量、围标串标贪腐等问题频频发生。

安徽芜湖市住房和城乡建设局官网7月3日发布的《市住建局关于对芜湖县“6·1”高处坠落事故行政处理情况的通报》指出，在不到一个月时间内，芜湖县中梁•龙玺台项目连续发生2起高处坠落事故（“5·3”高处坠落事故、“6·1”高处坠落事故），特别是“6·1”高处坠落事故是发生该事故工地停工整改期间，事故性质特别严重，影响极其恶劣。……鉴于两起事故施工现场安全生产条件复核情况，以及结合我市其他中梁地产所属房产开发项目工程质量安全存在的问题情况，今后，中梁地产在我市行政区域内所有房产开发项目均列为全市工程质量安全（含市场行为）重点项目监管对象。

《企业观察报》还注意到，合肥市城乡建设局官网5月13日通报显示，2020年4月28日下午，合肥市美好花园项目发生一起生产安全事故，造成1人死亡。项目建设单位合肥中梁筑信置业有限公司股东为安徽中梁万筑置业有限公司与金鹏地产集团（滁州）有限公司，前者控股55%，后者占股45%。

2020年6月，赣州市中梁南山院业主，谴责中梁地产股份公司在小区建造中虚假宣传、偷工减料、以次充好、低价劣质以及对待业主态度恶劣。

8月7日，浙江玉环中梁玖号院被业主投诉“车库漏水”“墙体发霉”“消防通道变车位”，而梁信置业却采用“虚假证明文件办理工程竣工验收备案”。当地住建局已对项目开发商玉环市梁信置业有限公司发出立案通知书。

安全、质量之外，中梁围标串标贪腐问题同样值得关注。据媒体报道，时任中梁江苏区集联盟管理——中心营销管理部总监董科对其任职期间内（原苏沪期集期间）负责的项目营销采招存在围标串标、与供应商之间经济往来等问题，被中梁作开除处分，罚没跟投收益，并保留进一步追究其法律责任的权力。

同时，时任江苏区集联盟管理——中心管理营销部总监邵成对其任职期间内（原苏沪区集期间）负责的项目营销招采存在围标串标问题，负直接责任，作开除处分。时任原苏锡区域公司营销负责人陆萍（已离职），负管理责任。

7月24日，中梁控股在微信公众号“廉洁中梁”发布反腐公告，称近期查实河南某公司董事长张昕（安徽任职期间）、江西某公司营销负责人聂宁、广西某公司下设营销渠道负责人梁博等人，利用职务便利收受供应商贿赂，被分别移送属地司法机关处理。

从中梁招股书显示来看，中梁管理方式比较直接，中梁创立并执行阿米巴管理系统，将大的业务集团分成若干小业务组织，即所谓的“阿米巴”或“阿米巴组织”，每个单位组织于运行期间享有足够程度的自主权并遵循以结果为导向的评估及激励机制。

地产分析师王雪松对《企业观察报》说，安全、质量、围标串标贪腐等问题频发说明其管理制度存在缺陷或漏洞，首先是高周转这种模式快速生成的，企业还没有能够跟进摸索出有效的管控模式，不可避免会存在一定的制度漏洞；其次是管理上的问题，高周转过程中，片面强调快，自然会引发很多管理失误，以及人员的腐败。

华丽业绩背后的债务危机

2019年7月16日，中梁控股成功登陆港交所。低定价，高认购，以及挂牌后的高走势，中梁控股的敲钟故事成为当年内房企上市故事中的佳话。上市首日，中梁控股股价涨幅7.21%。次日，中梁控股股价继续上涨，涨幅8.24%。两天里，中梁控股的总市值已由197亿港元增至227亿港元，日均增长15亿港元。

据中梁上半年财务数据显示，截止2020年6月30日，中梁资产总值达到 2574.14亿元，同比增长30.21%；负债总额为2319.68亿元，资产负债率为90.11%，同比减少5.39个百分点；其中，有息负债总额为528.1亿元，较2019年底上升31.4%。

与此同时，中梁控股现金短债比由2019年底的1.2提升至1.5。虽然短债占有息负债比例由2019年末的53.0%下降至42.0%，但仍处于较高的比例。

根据中梁控股公布的历年财务数据显示，中梁控股负债总额逐年攀升，2016年负债总额为456.70亿元，2017年便升至968.57亿元，一年时间接近翻倍。2018年、2019年为1613.20亿元和2036.48亿元，仅用了两年时间又一次翻倍。

中梁控股负债规模从百亿级跨入千亿级的过程中，伴随着土地储备规模的激增。2020年1月至9月，累计拿下95块土地，买地总金额约为人民币595亿元；2019年，中梁控股新增139幅地块；2018年，中梁控股更是连下221幅地块；2017年共获136块地，2016年也拿下了近70块地。也就是说，平均下来，不到3天中梁就拿下一块地皮，而且，其中还不乏许多高溢价的“地王”。

豪放的打法下，中梁的资金链也承受着前所未有的重压，7月31日，中国经济网曾报道，多位投资人反映，他们购买的万向信托发行的中梁地产基金8号集合信托计划延期了。

事后，万向信托也进行了情况说明，表示股权性质的权益投资，因项目去化尚未达到约定比例，对部分权益进行延期，延期安排符合信托文件约定。

知名分析师王雪松对《企业观察报》说，目前来看，首先，房企很难降低负债，如果要继续扩张，那么就必须要购地，但不断上涨的土地价格迫使企业购买更多的地应对未来的上涨；其次，如果不购买土地，金融系统又会认为企业资金出现问题，而出现融资或者抽贷问题，对企业影响更大；第三，高市场去化的城市，土地价格上涨更加明显，房企利润不足以充分覆盖土地上涨带来的成本上涨。

从9月1日起，融资“三条红线”已在12家房企试点实施，其中就包括中梁控股。

对于负债及融资相关问题，中梁控股执行董事、首席财务官游思嘉在8月25日举行的2020年中期业绩会上表态称，公司正在对自身的债务结构进行调整。

中梁控股计划2020年完成1680亿元销售额。既要完成销售目标，又要实现规模与负债的平衡，已踩中两条红线的中梁控股该如何突围？

“中梁地产近年来一直在寻求上市以实现更好的融资和发展，为此中梁地产加速规模扩张，就需要维持较高的借款水平来为公司扩张提供必须的资金支持，这种高杠杆模式使得中梁一直维持在高负债水平。中梁要改善高负债的困扰，优化债务结构，降低对于信托融资等外部融资渠道的依赖，降低融资成本，同时在投资扩张上保持谨慎的态度，避免激进拿地”。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄向《企业观察报》表示。