中建集团全速 发力城市更新

中国建筑集团有限公司（简称“中建集团”）正在城市更新的赛道上开足马力。

7月15日，中央城市工作会议为今后一个时期的城市发展定下基调：“以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手。”

7月30日，中央政治局会议提出：“要落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。”

政策一出，中建集团应声而动。政策出台后的短短一个月内，集团总部就连开三场专题会议，旗下公司兵分多路，对地方政府、金融机构展开地毯式拜访，昌平、大兴、通州，南京、深圳……签约消息密集落地。

政策东风只是外因，房地产行业寒潮才是内因。城市更新，已被视为穿越行业周期的唯一解。

全面点火

自7月中旬起，“城市更新”四个字几乎写满了中建集团高层的行程单。

一个月里，集团密集对接金融机构和地方政府；旗下各工程局、专业公司同步启动地毯式拜访——总部统筹、子公司并进，一场城市更新攻坚战由此打响。

首先是顶层定调城市更新推进战略。7月15日，中央城市工作会议召开当天，中建集团在北京同步举行2025年三季度市场营销推进会暨第二次城市更新业务推进会。中建集团副总经理李永明现场表态：“加力推进城市更新，做好政策研究、项目对接、人才培养和市场协同，尽快把‘城市合伙人’模式跑通。”

十天后，集团召开党组（扩大）会议，专题学习中央城市工作会议精神。中建集团董事长郑学选提出，要聚焦重点细分领域、创新商业模式，顺应城市“内涵式”发展需求。

接着，金融端迅速跟上。7月31日，郑学选与中国农业银行董事长谷澍会面并签署战略合作协议。郑学选说，希望双方加大银企合作力度，创新机制和模式，在城市更新等领域形成合力。

合作也从总部迅速下沉到区域。8月1日，集团总经理文兵与昌平区委书记甘靖中会谈，双方商定，中建将深度参与昌平地产投资、工程建设、城市更新和智能建造。三天后，郑学选与北京市大兴区委书记初军威会面，明确把城市更新、片区开发、城市运营作为下一步合作重点。

与集团几乎同步，中海、一局、二局、三局、四局等企业也掀起对接潮。7月9日，中海集团与大兴区签约，提前谋划城市开发建设、城市更新及供应链协同；7月29日，中建二局董事长石雨赴广州白云区，提出在产业园区、基础设施和城市更新上打造央地合作样板；7月15日，中建四局年中会上明确提出“从乙方思维转向城市发展服务商”，并发布涵盖架构升级、分级营销、团队建设的七大行动路径；7月24日至26日，中建八局发布《以策投建营一体化模式赋能城市可持续发展——城市更新之八局实践》，系统介绍“策划—投资—建设—运营”一体化打法。

8月4日，中建一局党委理论学习中心组专题学习城市工作论述，提出以更高标准、更大力度投身城市更新、城中村和危旧房改造。同一周，二局、四局、八局相继与通州、南京等地政府及平台公司对接，围绕片区统筹、产业导入、运营前置达成系列共识，形成“签约一批、储备一批、谋划一批”的滚动格局。

至此，中建的城市更新引擎全面点火。

组织成熟

在中建集团的棋盘上，城市更新早已不是试水业务，而是写进基因的核心赛道。目前，中建集团的城市更新由三大板块组成：

第一板块，由中建一局到八局及中海地产组成“正面军团”，沿用“局领导牵头+城市更新事业部协同”的组织模式，发力城市更新业务。例如，中建一局董事长左强亲自挂帅，中建一局投资运营与城市更新部总经理李孟渝深度参与北京等地的城市更新项目，共同打造了企业的第二增长曲线。尤其是中关村广场更新项目广受好评。

经过多年发展，八大局与中海地产在城市更新领域已积累大量经验，在北京、上海、深圳、广州、烟台等地建成多个项目。如烟台大学八角湾校区、山东建筑大学产学研基地（烟台）、烟台开发区市政综合服务一体化项目、烟台金沙滩旅游度假区沙滩综合养管项目。这些旧楼换新颜后，租金抬升，物业也进入持续运营、细水长流的收益阶段。

第二板块，对外相对低调的中建方程，其实是集团专门做城市更新的重资产平台。2014年，中建集团将总部建筑事业部整体改组，注资50亿元成立中建方程，与中海地产并列为集团二级子公司，专攻城市更新。其代表项目包括门头沟冯村棚改、顺义杨镇棚改、海淀苏家坨安置房等。财报显示，2024年，中建方程实现营业收入89.86亿元，是名副其实的重资产运营公司。其现任董事长周宇騉对扩大城市更新业务有雄心，尤其想在北京市场大展拳脚。近期，他引入原中海地产北方大区分管营销运营的高级副总经理刁鹏，这位老将曾统管北京整体营销运营工作。中建方程北京公司党总支书记、总经理杨洪禄则是从项目负责人一路成长为城市总。刁鹏和杨洪禄的新组合显示，中建方程要在北京城市更新市场集中发力。

第三板块，相比八大局的城市更新事业部，中建城市运营管理有限公司这张“王牌”像小透明，业内称其为“中建城市旧改专班”。该公司于2022年6月10日挂牌，注册资本5000万元，定位为城市更新的“轻资产公司”，负责人为方胜利。公开资料显示，方胜利2015年1月起任中建七局总经理，后升任董事长；中建城市运营管理有限公司成立后，他调任法人代表兼负责人。作为在中建体系工作30年的老将，方胜利经验丰富，正适合轻资产业务。可以把这家公司理解为城市更新的“方法论”输出平台，萃取中海地产、八大局、中建方程等单位的实战经验，对外提供设计、规划、咨询等轻资产服务。中国石化集团在京老旧小区的节能综合改造全过程咨询项目，就是旧改专班对外输出的典型案例。

至此，中建集团内部已形成“集团军+特种兵”的立体作战体系：八大局与中海地产组成九大“军团”冲锋陷阵；中建方程以重资产模式发力城市更新；旧改专班以轻资产平台模式对外输出方法论。

“三位一体”模式

目前，市场下行、财政吃紧，城市更新沿用已久的政府大包大揽模式已难以为继。当“钱从哪里来”成为拷问，中建把整条产业链掰开、揉碎，重新拼成一张可持续的资产负债表。

凭借“投资—设计—建造—运营”全链条能力，中建集团已在28座城市落子63个标杆项目，累计投入超过2000亿元，其中65%为社会资本。政府主导、市场驱动、混合所有制、科技赋能被融合为一套模式，其内核可简化为三个“一体化”。投融资一体化、建设运营一体化、风险收益一体化，简称“三位一体”。

以厦门围里城市更新项目为例，中建四局从规划、投资、改造到运营全周期介入，首创“政府不举债、居民不出钱、央企不兜底”的共投机制，构建“三方共投、风险共担”的新范式。具体而言：中建四局出资51%，发挥资金和专业优势，负责总承包与后期运营；智慧湖里公司以智慧城管平台作价入股10%，注入科技基因；围里股份经济合作社以集体建设用地20年经营权作价入股39%，将沉睡资源转化为发展动力。项目总投3000万元，资金投向清晰：55%用于拆除277处违建、整治3.2万平方米外立面；25%用于植入彩色集装箱市集、活化闽南古厝场景；15%用于建设光储充一体化车棚及AR消防系统，提升社区安全与便捷度。

项目完成后，中建依托20年项目运营权，以“商业租赁+智慧停车+物业管理”形成稳定现金流。得益于改造带来的资产增值，项目第7年即收回成本，剩余13年为纯利期。

重庆红育坡片区改造亦具示范意义。中建方程联合地方政府设立SPV，以“EPC + O”模式新增500个停车位、8处养老食堂，并将30%运维收益返还居民，实现政府、企业、居民三方共赢。改造后，社区商业租金上涨25%，物业费收缴率由40%跃升至95%，形成“改造—运营—反哺”的良性循环。

此外，山东青岛潍县路19号、南京东路558号旅游纪念品商厦、济钢3200高炉、桃浦中央绿地二期、十五运会宝安体育场馆等项目的相继落地，进一步验证了“三位一体”模式的可复制性。

从众多项目的成功实践可以看出，中国建筑在城市更新领域取得领先地位并非偶然。中建依托体系内基建、设计、施工全产业链的技术，以及集团强大的资金与资源整合能力，形成了区别于传统房企的价值闭环：不是简单的一、二级联动，而是全链条延伸带来的机制创新。

关注转化率

在城市更新赛道上，中建并未追求规模，而是主动“做减法”。把版图收缩到京津冀、长三角、珠三角三条跑道上。因为在这张牌桌上，变量层层叠加：政策风向、钉子户心态、法院排期，任何一张牌翻错，整局全输。

落到城市更新操作层面，意愿征询、确权、评估、签约、拆除、供地、融资、建设、回迁、运营，其流程更像一场接力赛，运营是最后一棒，但只要其中一棒失手，项目立刻从“现金奶牛”沦为“吞金兽”。

正因如此，转化率成了衡量城市更新项目成功与否的重要指标。

所谓城市更新转化率，是企业在完成城市更新项目时，从旧状态向新状态转变的效率。

具体而言，它衡量的是这样一个完整过程：企业不仅要在物理层面完成旧城改造，使项目焕然一新，更要成功取得该城市相关项目的运营权，实现项目的全面落地与可持续运营。它指的不是纸面开工率，而是物理拆除100%完成、政府批文100%到手、运营权100%落袋的闭环效率。

中建集团在城市更新赛道上，也因为转化率遭遇了诸多难题。比如今年4月和7月，旗下公司中建京东置业两次被顺义区法院列为被执行人，涉及金额总计达144.89万元；6月12日，中建方程投资运营（北京）又被通州区法院点名，执行标的为383.01万元。这些案例无不反映出中建在城市更新项目中面临的现实困境。

深入剖析中建八大局、中海集团、中建方程等公司的利润表，发现这一问题确实存在。以中建方程为例，2024年，公司营业收入为89.86亿元，同比微增3.52%；然而，净利润却下滑至9.09亿元，同比下降5.7%。这种增收不增利的现象，根源在于成本高企。2024年，公司营业成本高达71.43亿元，同比大幅上涨8.42%，几乎覆盖了所有新增收入。

而成本高企的原因正是转化率问题。如果项目转化速度快，投入能够迅速转化为运营收益，成本就会得到有效控制；反之，债务不断累积，利润也会被一点点吞噬。

转化率低下不仅影响利润，还会对企业的资产负债表产生严重影响。由于资金持续投入而无法及时转化为运营收益，企业的资产负债表规模会不断扩大。以中建方程为例，2024年其有息债务余额达到156.87亿元，同比增长4.82%，其中一年内到期的债务为41.87亿元；而账面现金仅有28.81亿元，现金短债比仅为0.69。更为严峻的是，短期借款飙升69.57%，达到12.71亿元。这些数据清晰地表明，转化率低下已经对中建方程的财务状况造成了巨大压力。