融资紧箍咒来了，碧桂园还能守多久

■  作者 张宁

2020年上半年，中国房企第一名，还是碧桂园。

8月25日，碧桂园（02007.HK）发布了2020年中期业绩报告，无论从销售总额，还是现金流、负债等关键指标看，碧桂园都是一家财务状况健康的房地产公司。

中报显示，碧桂园上半年销售总额2669.5亿元，根据第三方机构克而瑞的统计，碧桂园的销售额领先于恒大和万科，保持行业第一；回款率94%，账面可动用现金余额2055.2亿元；上半年有息负债总额约3420.4亿元，净借贷比例58%。

值得注意的是，在碧桂园发布中报的那几天，住建部和央行两部门释放了一个信息：进一步管控房企有息负债增长。监管部门发布通告表示，将针对国内房地产企业财务指标划定“三道红线”，中国指数研究院对三道红线进行了解释：红线一，剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线二，净负债率大于100%；红线三，现金短债比小于1.0倍。

这就是说，在房地产行业内部流传很久的“政府将进一步收紧房地产企业融资阀门”的说法，终于被证实了。

因负债较低，房企第一的碧桂园仅踩中了“剔除预收款后的资产负债率大于70%”这一道红线。碧桂园首席财务官兼副总裁伍碧君在中期业绩会上表示，新的融资监管信号是为了促进行业平稳健康发展。近年来碧桂园相关财务指标较好，未来资产负债率会进一步下降。

“没什么能阻挡碧桂园了！”碧桂园的支持者们这样说。但也有较为资深的房地产行业人士向《企业观察报》表示，碧桂园业绩高增长的光环下面，是隐藏着的拿地速度变慢、高周转引致三四线城市建筑工地安全事故和投诉退房事件频发。

“碧桂园要想真正坐稳中国房企老大的位置，恐怕需要先正视和解决这些问题。另外，碧桂园要投资800亿元搞机器人，这事儿靠谱吗？”

碧桂园赚快钱

在中国众多行业和企业中，房地产和几大房企一直是外界关注和媒体追逐的焦点。从2019年开始，碧桂园接连逆袭万科、超越恒大，成为了销售额第一的中国房企。

碧桂园靠什么坐上了第一这个位子？那就是“盘踞三四线城市+高周转”。

先来说高周转，一位碧桂园前员工告诉《企业观察报》，这些年为了高周转，碧桂园不惜让设计院的工程师们通宵加班，甚至加班到工程师耳膜破裂。一些地方分公司为了高周转敢于造假，比如，前几年碧桂园伪造南宁市五象新区规建局公章及科室负责人签名，并持伪造现场进度核验表，在南宁市住房局违规办理了天玺湾项目4-7、9号楼商品房预售证，因此上了监管部门的黑名单。

令碧桂园不惜一切代价的高周转是什么？“就是快速拿地、快速开发、快速销售。在三四线城市疯狂拿下了大量土地，再以高周转的策略进行极速开发，碧桂园拍下土地的当天，设计院必须当天连夜出图，模板化复制，3个月开盘，4个月资金回正，5个月资金再周转。碧桂园也靠高周转超越了恒大、万科等房企。”该碧桂园前员工说。 

“房地产开发商拍下土地后，凭施工证就可以把土地抵押给银行换取开发贷款，同时让施工方垫资来减免一部分开发资金。只要拿下了预售证，就可以通过不断销售来快速回款。“高周转的房地产开发商，单盘利润不高，但是本金升值率惊人，杠杆+高周转，让开发商赚钱赚到手软，碧桂园就是这样快速把雪球滚大的。”有不愿具名的房地产行业人士向《企业观察报》指出了碧桂园高周转的“奥秘”。

在碧桂园的决策制定中，高周转必须跟“占领三四线、下沉五六线”搭配在一起，才能赚快钱。

在8日25日的年中业绩发布会上，碧桂园集团常务副总裁程光煜也表示，碧桂园坚持从一线到六线的区域市场布局。

“今年上半年，碧桂园接近60%的销售来源是三四线，一二线大概占40%。”按照程光煜的说法，碧桂园对于三四线城市依旧长期看好，因为中国经济快速稳定发展、城镇化建设有序进行，这给中国所有城镇都带来了发展红利。“尤其是今年国家重视基础设施建设、300万人规模以下的城市人口增长，给碧桂园布局三四线提供了广阔空间。”

在与其他房企竞争三四线地盘的时候，碧桂园靠重金揽地的策略打败了对手。从公开市场的信息可以看到，今年5月，烟台碧桂园以2.48亿元的价格和高达118.78%溢价率，斩获了山东烟台一宗商住用地；今年6月，日照市自然资源和规划局网上交易拍卖2020A-9号地块，临沂碧桂园以4.24亿元拿下，溢价率达54.74%。

经济发展靠前、人均比较富裕的长三角三四线城镇，是碧桂园拿地的重点方向，其中，江苏、浙江、安徽是重点省份。在去年碧桂园5522亿元的合同销售金额中，这三省贡献了1380亿元。另外，今年上半年，碧桂园已经拿下南通、慈溪、温岭、蚌埠、盐城、芜湖、海安、景德镇、温州、丽水等城市的数十宗地块。

但值得注意的是，随着国家不断收紧房地产行业融资政策，今年碧桂园拿地速度也明显变慢了。

程光煜曾在去年的业绩会上说，2020年碧桂园全年拿地预算将超过1600亿元，但截止到今年5月底，碧桂园总拿地金额只有230亿元。2020年1至4月，碧桂园平均新增土地成本为3244元/平方米，拿地款项占销售金额的18%，低于行业平均水平。

“国家明令要求房企降杠杆，碧桂园应该也会勒紧钱袋子，放慢或调整拿地速度。”多位业内人士这么看。

“夺命”事件仍在上演

碧桂园高周转的恶果就是安全事故频发。2018年，为赶工期，碧桂园发生三起项目建筑工地坍塌事故，造成7人死亡、近20人受伤，引起了社会舆论的轩然大波和媒体的广泛报道。事后碧桂园高层出席新闻发布会并鞠躬道歉，碧桂园同时也表示将会狠抓安全生产和质量。

但是，两年过去了，碧桂园“夺命”事件仍在上演：2020年5月16日晚间，广西玉林市碧桂园凤凰城建设工地发生电梯坠落事故，共造成6人死亡。不同的是，这一次多数媒体选择不发声了，碧桂园也不需要再公开道歉了。

事实上，在全国三四线城市中，业主对碧桂园房屋质量差的指责也从来没有停止。“高周转策略下，碧桂园的房屋质量和市场口碑一直存在着不小的压力。我在碧桂园的时候，和客户关系部同在一间大办公室，客户关系部天天在给公司擦屁股。”前述碧桂园前员工说。

近期碧桂园盘踞的全国多个三四线城市，集体爆发了业主维权和要求退房的事件，包括湖南华容、山东青岛、枣庄、济宁、安丘、淄博、江苏句容、浙江温州等。

其中，江苏句容碧桂园业主指出碧桂园施工方为赶工期，使用“瘦身钢筋”，即把不合格的钢筋拉细后使用，业主要求退房；青岛碧桂园翡翠台业主称，房屋油烟机反方向吹风、小区天然气、浴室玻璃、门框材质和瓷砖等方面也存在问题。各种质量问题让业主们怀疑碧桂园翡翠台压根就不具备交房条件；温州碧桂园未来城临近交付之际，业主们也发现了相似的问题。

今年7月，湖南省岳阳市华容县碧桂园业主在人民网开通的网上干群互动平台《领导留言板》上发起投诉，业主列出碧桂园房屋室内工程质量问题21条，其中包括二、三栋楼顶板开裂严重等问题，称华容县碧桂园豆腐渣工程，华容县住建局完成工程竣工验收合格备案，业主多次投诉解决不了问题。

8月18日，湖南省政府办公厅在《领导留言板》上回复，通过核实，该项目主体结构不存在任何质量安全问题，主要是外观质量通病和局部非结构性质量缺陷。目前已责成华容县住建部门就现场查勘中存在的问题，督促建设单位整改。

“从拿地到封顶预售不到三个月的时间，这样的房子你敢住吗？”“在碧桂园身上存在着一个奇怪的悖论：虽然楼塌风波不断，但这并不影响碧桂园的销量，碧桂园还是中国房企第一，这是为什么？”关于碧桂园，很多人表示看不懂。

“因为没的选。”近期一位河北某县城的碧桂园业主这样对《企业观察报》说，“碧桂园在全国四五线城市和县城的布局冠绝全国，你问问那些住在县城的人，除了碧桂园还有什么可以选？”

“碧桂园来之前，我们这只有本地那些听都没听过名字的开发商，基本都是本地土老板。你能想到的和想不到的房产乱象，我们这都有。比如他们压根就没有房屋预售证，全部都是违规销售，然而并没有人管。”

“碧桂园来之前，我们这有两家开发商跑路的，房子烂尾，业主们天天上访拉条幅游行，都七八年了，到现在也没有解决。业主们的血汗钱就这样打水漂了。”他说，“在这种情况下，你觉得是碧桂园靠谱些，还是这些开发商靠谱些？”

要做全球领先的特种机器人？

近几年中国楼市下行，各大房企施展浑身解数寻路转型，恒大造车，万科养猪，碧桂园则要做机器人。

碧桂园董事局主席杨国强曾经说：“我们要做一个高科技企业，未来，地产只是我们多元业务中的一部分，公司已经在用心谋划新的业务。接下来会有很多新的业务，包括机器人、智能建造、新材料、机器人餐厅、现代农业、凤凰优选超市等各个方面都需要大量的人才。”

做全球领先的特种机器人服务商，是杨国强和碧桂园最为看重的一个转型。2018年，碧桂园在广东顺德成立全资子公司博智林机器人公司，主要从事建筑机器人研发。杨国强在2018年9月公司内部管理会议上宣布，“要在5年内在机器人领域投资800亿元人民币”。

碧桂园方面表示，截至2020年8月14日，博智林机器人公司已累计递交专利申请2314项，获授权567项，在关键领域拥有一批自主核心技术。现有在研建筑机器人50款，其中35款已投放工地测试，填补了行业空白。

“考虑到碧桂园近几年安全事故频发，杨国强希望用最快的速度，减少建筑行业工人数量的50%，用建筑机器人代替普通建筑工人。”有碧桂园工作人员说。碧桂园同时开始“优化”人员。2020年上半年，碧桂园员工人数整体减少近1.4万人，精简不必要岗位的同时，增加新业务所需的工作人员数量。

碧桂园总裁莫斌在2020年中期业绩会上透露，部分建筑机器人明年将小规模推广，争取后年进入市场。

做全球领先的特种机器人服务商，碧桂园这个转型方向到底靠不靠谱？据《企业观察报》了解，目前不少业内人士表示并不看好。

睿诚研究院表示，杨国强推出机器人业务时，主打的是建筑机器人。但在现实情况中，建筑机器人在国内是个非常尴尬的生意，前有工程总包商和开发商的不买账，后有国内装配式建筑工业化的大浪潮，其攻守都很难。

从碧桂园发布的财报中也可以看到，目前，在碧桂园的机器人业务中，表现最好、进度最快的不是建筑机器人，而是餐饮机器人。

碧桂园2020年3月27日发布的财报显示，在其建筑、医疗和餐饮三大类机器人业务的投资开发进度中，餐饮机器人业务进度占比达到60%，而一直被碧桂园重点打造的建筑机器人仅占比37%；医疗机器人只占4%。

对此，睿诚研究院持有这样的看法：“餐饮机器人相对成熟，投下去的每一分钱，至少可以听到银子响。碧桂园以建筑机器人为核心宣传载体，一是从本业出发，二来显得高大上，三是可以用来圈地，仅此而已。”

也有房地产相关人士称，碧桂园机器人的业务，一定时期内还看不到希望，似乎只是调味品。房地产业务本身就是资金高周转的模式，工程建设周期长了会影响资金回笼。房地产的高周转模式，与机器人这样的高端智造领域的模式完全不一样，两者是否能很好地融合在一起，还不好说。

“碧桂园去年在机器人业务上的总体投入已经接近20亿元，然而实际上，其机器人业务整体的表现不尽如人意。截至目前，与其投入资金和规模不相符的是，以机器人为代表的新业务还没有开始盈利。房地产的车究竟能不能载得动高科技的货，这需要画上一个问号。”多位业内人士称。