房地产巨头谁能活下来

中国房地产业的“大开发时代”正在进入尾声，曾经风光无限的房地产大佬们，如今都不得不开始寻找活路。

作为国内房企领头羊的万科，三年前曾喊出“活下去”，这三个字此后也成了房地产行业的热词；三年后，万科则吹响了“节衣缩食”的战时号角。

最近，万科集团内部发布了《关于万科集团总部“节衣缩食”和打造“战时氛围”的倡议》。万科的这份倡议书，可称为目前中国房地产集体生存状态的缩影。

万科要节衣缩食

万科的这份倡议书值得细看。

从内容来看，《倡议书》的核心思路是提升管理和工作效率，提高自身技能，减少不必要的费用支出。主要包括：转变黄金时代的惯性思维方式，在工作和决策中将经营理念贯穿始终；对不产生价值的动作和开支做减法，花小钱办大事；明确要实现的目标，形成行动方案并坚决执行；不给一线添乱，助力业务打赢；长期坚持，过程中及时复盘反思。

“房地产行业赚快钱、赚大钱的时代真的结束了，只能赚小钱、赚慢钱、赚长钱。”在此前的万科业务交流会上，万科董事会主席郁亮曾这样说。

万科抛出这份《倡议书》的重要背景是，在国内楼市出现明显降温的情况下，尽管万科仍是房地产企业中的现金之王，但在今年1-9月，万科的经营性现金流同比下滑了96.35%，其中在第三季度，万科经营活动产生的现金流量净流出为55.62亿元。

11月3日，万科发布的2021年10月销售简报显示，10月份万科实现合约销售金额约为419.5亿元，同比下降19.81%；合约销售面积约为258.1万平方米，同比下降29.48%。今年1-10月万科累计实现合同销售面积3204.5万平方米，同比下降11.76%；合同销售金额5210.7亿元，同比下降4.4%。

房企自救招数多

事实上，需要“节衣缩食”的不止万科一家。

今年房企三季报看上去大多寒意阵阵。在A股龙头房企中，仅有保利、招商蛇口两家大型房企保持了前三季度营收和净利润双增长，万科、金地前三季度归母公司净利润较大幅度下滑。中型房企中，中南建设、荣盛发展、华侨城A归母净利润跌幅达到了20%以上，而阳光城今年的三季报被两名股东投下反对票，要求管理层对公司经营恶化的情况作出合理解释。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《企业观察报》，在目前“三道红线”叠加“五档房贷”的影响下，房企的资金面和现金流安全至关重要。千方百计保证现金流安全是行业共识，抓销售、促回款、控支出、降杠杆……房企在竭尽所能开源节流。

也就是说，在“三道红线”和融资政策依然趋紧的大环境下，房地产大佬们想要活下去，就要在去杠杆的同时，开拓出新的融资渠道。

梳理近期国内大型房企的动态，可以看到碧桂园、中国金茂、融创中国、恒大等房企纷纷通过配股筹资、卖股权、卖项目、老板自掏腰包等各种招数自救：

11月18日有市场消息称，碧桂园服务拟通过配股筹资10.3亿美元。如该消息属实，这将是碧桂园服务近一年内的第3次配股筹资。今年5月24日，碧桂园服务配售1.39亿股股份，价格为每股75.25港元；去年12月11日，碧桂园服务配售1.73亿股股份，价格为每股45港元，上一营业日的每股收股价为48.05港元，发行价较市值折让6.35%。

除了碧桂园服务，11月14日晚间，融创中国公告称，公司将以每股15.18港元的价格配售3.35亿股股份，融创服务以每股14.75港元配售1.58亿股融创服务股份，折合约6.53亿美元。

值得一提的是，融创中国董事会主席孙宏斌还表示，将自有资金4.5亿美元以无息借款形式提供给融创中国使用。配售股份加上孙宏斌自掏腰包借款，此次融创中国一次性筹集资金约13.92亿美元，折合人民币约88.8亿元。

除了碧桂园服务、融创中国配股融资之外，还有不少房企通过出售资产的方式回笼资金。

11月16日，中国金茂发布公告称，公司全资附属公司天津东辉与青岛青悦汇签订产权交易合同。天津东辉同意向青岛青悦汇出售其所持项目公司90%的股权，代价为24.28亿元。

今年以来，光明地产、中交地产、华润置地、华侨城、上海城开、上海地产、保利发展等多家国有房企亦挂牌转让旗下股权。

而高调宣称要用10年时间向新能源汽车行业转型的中国恒大，也一直在靠变卖资产求生。今年6月份以来，中国恒大陆续出售恒腾网络股份，至今累计出售恒腾网络38.6亿股，套现额超100亿港元。

房地产业何去何从

中国房地产未来该怎么走？

在10月22日的万科业务交流会上，谈及对房地产行业的新感悟和看法，郁亮归纳为16个字：尊重常识，回归常态，阵痛之后，仍有机会。

“尊重常识很重要，今天有许多事大家都觉得看不清楚，也很迷茫，在这种情况下，我认为常识能发挥很大作用，帮助我们在迷茫中找到一些判断依据。以‘物极必反’的常识来看，房地产行业过去几十年的黄金发展就不是常态。”郁亮说，“我们对行业的看法是要尊重常识，要相信不正常的发展是不可持续的，一定会回到常态。回归常态发展的过程有阵痛，但我们相信天下有没做完的生意，阵痛之后我们仍有机会。”

“房地产行业已开始回归常态——回归到民生行业，赚快钱、赚大钱的时代真的结束了，只能赚小钱、赚慢钱、赚长钱。中国的房地产行业情况肯定比日本要好，从城市和客户的需求维度来看，仍有很多机会。未来这种服务会越来越精细，每一个值得改进的地方都是业务发展的空间和潜力。从这个角度来看，围绕城市同步发展，围绕客户同步发展，仍有巨大机会。”郁亮说。

对此，北京腾景大数据应用科技研究院高级研究员韩阳也表达了相似观点：从统计数据看，近十年来，逻辑上与房地产业联系较为密切的建筑业在行业间关系强度中的表现，反而不及租赁与商务服务业，居民服务、修理和其他服务业及批发零售业等服务类行业。这表明中国房地产业正朝着服务化、精细化和专业化方向发展，战略、法律和咨询等商业服务的重要性正得到行业从业者的重视，而且这种转型在近十年间更加明显。

“可以预计，我国房地产行业将迎来从‘大开发时代’到‘大运营时代’的变革，更多相关企业也将进一步由单纯的‘房地产开发商’转型为‘综合服务运营商’，服务类收入占公司整体收入的比重将不断提高。”韩阳说。

值得注意的是，11月10日以来，常州城建、北京住总、保利发展、光明地产等共25家房企及城投企业宣布在银行间市场融资，所涉金额达287.8亿元，这一信号被市场解读为房地产融资环境正在逐步“解冻”。

如何正确理解这一信号？克而瑞等多家房地产研究机构均认为，房地产融资政策边际松动意在帮助房企缓解流动性困难，避免房企债务危机无序扩散进而引发系统性风险。监管部门此举主要意在维稳和鼓舞市场信心，而非鼓励房企重新扩大投资。同时金融机构风险偏好仍低、地方加强预售资金监管等也有可能会制约政策松动的效果，短期内房企新增投融资难有明显放量。