国资纷纷入股民企 国企成拿地主角

2021年对中国地产行业来说，是风雨飘摇的一年，大大小小的房企爆雷不断，一些民营房企通过出售旗下资产、质押股权等方式自救。但深入观察会发现，民企背后出现了越来越多国企的身影。

事实上，一场“逆向混改”热潮正在掀起。

国资纷纷入股民企

11月26日，上实城开发布公告，拟以35.76亿元的代价转让附属公司——上海寰宇城市投资发展有限公司60%股权。转让前，徐汇国资委间接持有上海寰宇64.6%股权，上实城开间接持有35.4%股权。转让完成后，上海寰宇成为一家100%国有资产控股企业，上实城开不再拥有上海寰宇任何权益，上海寰宇的业绩也不再并入上实城开的财务报表。

此前的11月8日，青岛东软载波科技股份有限公司发布公告称，公司股东崔健、胡亚军、王锐与佛山市南海区国资委控制的澜海瑞盛股权投资合伙企业签订了股权转让框架意向协议。如转让完成，佛山国资将持有公司约18.5702%的股份，或引发公司实控人变更。

上海、佛山之外，各地国资也动作频频。今年6月，浙江广厦易主，浙江东阳市国有资产投资有限公司控股的东阳市东科数字科技有限公司，以5.48亿元竞得浙江广厦2.18亿股股份，占广厦控股及其一致行动人所持浙江广厦股份的51.97%，约占浙江广厦总股本25.83%，浙江广厦第一大股东及实际控制人发生变更。

7月13日，维维股份股票复牌公告显示，新盛集团将通过协议转让取得维维集团持有的公司2.16亿股。权益变动后，新盛集团将成为公司控股股东，徐州市国资委将成为公司实际控制人。

惠程科技5月12日公告称，控股股东中驰惠程及其母公司重庆信发与重庆绿发资产签署股份转让协议，作为履行法院执行裁定承担质押担保责任的方式和后果，中驰惠程拟向重庆绿发转让其持有的公司8.77%股权。如实施顺利，重庆绿发及其一致行动人将合计持有公司13.13%股权，重庆绿发将成为公司控股股东，重庆市璧山区财政局将成为公司实控人。

江苏邳州经开区管委会拟从原实控人戚大广（2021年2月去世）妻儿手中接盘朗源股份；甘肃农垦入主庄园牧场获甘肃省国资委批复；深圳市国资委入主*ST科陆将走完最后一步；宁波市国资委入主奇精机械已完成股份过户……

国资接盘民企的浪潮其实从去年已经开始兴起。2020年12月29日和30日，广州富力分别将旗下的三家子公司广州圣景房地产开发有限公司、广州富景吉山房地产开发有限公司和广州天力建筑工程有限公司的部分或全部股权质押给广州城投，后者背靠广州国资委。

中国企业改革与发展研究会研究员吴刚梁认为，国资投资、控股民营企业，也是一种混改模式，可以称为“逆向混改”。为什么很多国企热衷于搞“逆向混改”呢？因为以这种模式推进改革，难度要小得多。让民企参加混改给国企掏钱，愿意掏的不多，而且国企的体量普遍偏大，民营股东持不了多少股份，很难达到国企混改的持股比例要求。但反过来操作就容易多了，因为当前不少民企遇到了经营困难，资金紧张，嗷嗷待哺，所以，有国资国企来投资就非常感动，开出的条件也不错。

据国资委统计，截至2020年8月，央企通过产业链、供应链的合作，与广大的民营企业、中小企业协调发展，投资入股超过6000家非公企业，投资总额超过了4000亿元，形成了一批高精尖的“隐形冠军”和各领域龙头企业。

国企成拿地主角

在民营房企受制于资金因素，选择谨慎观望时，国企成为拿地的绝对主力。

11月26日，持续三天的苏州第三批集中土拍落下帷幕。本次苏州共出让26宗涉宅用地，除吴江30号地块终止出让外，其他地块全部成功出让，共计揽金402亿元。从苏州此次土拍的拿地企业来看，以相城城建、苏州高新、吴江滨投集团等本土国企、城投公司为主，非国有企业只有日资企业大和房屋工业株式会社和民营企业保定市爱情地产集团有限公司。

10月13日，为期两天的上海第二轮集中供地落幕，18宗地块共收金467.47亿元；其中有9宗地块底价成交，3宗地块溢价率不超过5%，另有6宗地块溢价率在8%-10%。此次上海仅临港A01-02地块、金山新城1-02-01地块、青浦夏阳地块，分别由雅戈尔、复星、盘谷地产单独拿下；其余15宗地块的摘得者，多为国企、央企（包括其组成的联合体），在总出让地块中占比逾8成。

同日，北京二轮土拍收场，17宗地块共揽金513亿元，较首轮供地总出让金下降约五成，综合溢价率约3.96%。此次土拍，首开、中海等国企表现抢眼，其中首开以123.35亿元总价斩获3宗宅地，中海也成功拿下两宗地块，一补首轮报名18宗地、颗粒无收的遗憾。反观民企阵营，只有懋源、兴创、龙湖三家企业有所入仓。

国资横扫土拍市场，并不是京沪的独家故事。

值得一提的是，二轮土拍厦门当地国企建发以成交金额101亿元排名第一，中海以62亿元排在第二，保利以50亿元排在第三；在天津的第二轮集中供地中，中铁豪揽6宗滨海新区地块成为拿地最多的企业；在福州的第二批集中土拍中，保利以17.13亿元排在拿地金额首位，福州建工以16.16亿元排在第二。

据中信建设研究报告显示，在截至10月7日完成二轮土拍的15个城市中，国有房企拿地宗数占总宗数的86.1%；从拿地金额看，国有房企拿地总金额达891.1亿元，民企拿地总金额仅106.3亿元，国企平均拿地金额比民企高约7.4倍，是本轮拿地的主力。

值得注意的是，与第一轮全国性的国资企业、央企霸屏有所不同，此次还出现了不少地方国资力量。克而瑞数据显示，上海城开、上海城建、上海城投、临港、徐房、新长宁等地方国企拿地比重高达40%，成为本轮土拍的大赢家。

据中信证券研报，日前完成二轮供地的城市中，重庆、苏州、南京地方性国企拿地比例较高，分别达到成交总土地宗数的49%、45%、41%；若将非地方性国企纳入统计，则其统计的8座城市的国有企业合计拿地占比近60%。