四大资产管理公司出手纾困问题房企

7月以来，鑫苑置业、俊发地产、景瑞控股、宝龙地产纷纷宣告债务违约，房企仍然面临严重的债务问题，房地产行业颓势仍未改变。政策推动下，以中国华融为代表的四大国有资产管理公司及地方资产管理公司正在加速进入房地产市场，纾困问题房企。

中国华融资产、中国信达资产、中国东方资产、中国长城资产四大国有资产管理公司，开始出手援驰房企。

中国华融近期表示，将通过多家分公司全面参与推动全国多地房企项目重组，化解房地产市场风险。

今年1月，金融监管部门召集多家资产管理公司，研究资产管理公司按照市场化、法治化原则，参与风险房地产企业的资产处置、项目并购及相关金融中介服务；另有市场消息，今年4月，央行向四大国有资产管理公司和18家金融机构提供了12家出险房企清单，针对其资产收并购等工作提出6项政策指导。

目前房地产行业颓势仍未改变。7月以来，鑫苑置业、俊发地产、景瑞控股、宝龙地产纷纷宣告债务违约，房企仍然面临严重的债务问题。

政策推动下，以中国华融为代表的四大国有资产管理公司及地方资产管理公司正在加速进入房地产市场。

中国华融的任务

房地产行业的不良资产处置，已经成为资产管理公司当下的重要业务之一。在中国华融2021年度业绩发布会上，对于公司目前的业务重心，中国华融总裁梁强就曾表示，中国华融将聚焦“大不良”领域，其中就提到在继续加大金融不良资产收购处置力度的基础上，积极参与问题房企和问题资产重组盘活。

截至2021年末，中国华融的不良资产总额为4908亿元，其中收购重组类不良资产总额为3109亿元，若按最终债权人所属行业划分，来自房地产行业的不良资产总额则为1441亿元，占比约为46.3%。

纾困问题房企，中国华融行动较快。比较大的动作是，今年5月，中国华融与中南集团签订战略合作协议。根据有关协议，中国华融拟和南通市保障房建设投资有限公司通过有限合伙、基金等形式设立合作主体，有关主体将针对中南建设及中南集团其他主体在建工程复工复产、优质项目并购、社会与资本合作项目盘活等开展业务，共同支持中南集团转型发展。有关支持项目总规模不超过50亿元。

近期，中国华融亦与阳光集团、新华联集团签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议，运用“债权+股权”“金融+产业”等多种金融工具，全面参与推动企业重组纾困。

据公开信息，截至6月24日，阳光城已到期未支付的债务本金合计达376.88亿元，其中，境外公开市场债券未按期支付本息累计1.65亿美元，境内公开市场债券未按期支付本息累计133.91亿元。

据了解，“各经营单位立足属地，服务区域涉房风险化解”是中国华融当前的工作部署。

中国华融提供的资料显示，截至目前，中国华融综合运用“债券收购+债权重组+财产信托”模式，顺利化解房地产上市公司禹洲集团的债券兑付风险，保障了200多位社会投资人利益；中国华融湖南分公司通过“资产重组+债务重组+管理重构”多元手段，为已停工的长沙市某大型“商业+住宅”综合体引入重组方，推动项目全面复工，目前已实现交房500多户。

资管公司加速进场纾困房企

政策推动下，中国信达资产、中国东方资产、中国长城资产等国有资管公司和地方资产管理公司都在纷纷加速进入房地产市场，纾困房企。

4月5日，佳兆业与招商蛇口、中国长城资产达成战略合作。针对存量商住开发、商业综合体运营等项目，三方将共同探讨通过股权合作、资产转让、联合运营等方式开发盘活。

中国长城资产披露，今年上半年，长城资产通过“总总对接”“总分联动”等方式，与12家重点受困房企开展多轮对接及项目筛选，对受困房企提供的意向纾困项目资产深入研判。截至7月8日，长城资产已成功落地“增量投入带动存量”策略，并化解了深圳某房地产项目的风险，另有2个房地产项目已批复正在出资；同时，围绕7家受困房企的8个重点项目正在稳步推进中，金额合计约80亿元。

4月15日，陕建地产集团与中国信达陕西分公司签署合作备忘录，共同设立总规模不超过100亿元的并购重整基金，积极围绕危困房企并购开展合作。

地方资产管理公司方面，8月10日，中南控股与江苏资产签署了合作框架协议。根据相关协议，江苏资产或其指定主体拟与中南控股或其指定主体共同设立规模20亿元、存续期3年的基金，用于中南控股及关联方投资的项目合作，包括存量债务重组、现有项目续建等。

6月，浙江房协与浙商资产达成合作协议，共同发起设立“并购重整合伙企业（有限合伙）”，推动危困房企项目并购重组。

7月，据河南资产官网透露，河南资产与郑州地产集团联合设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解危纾困工作。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，当前全国四大资产管理公司都已涉足房地产债务化解、纾困房企的工作，这些资管公司在不良资产化解方面具有经验丰富、资源较多、技术较强的优势，是当前化解房地产不良资产的重要力量，也是各类资金和资源需要密切关注的参与主体。目前，各大资管公司与各类房企已经有了实质性的合作，这意味着下半年这些合作将会加快开展，这对于下半年房企问题的处置和落实保交楼工作等都有积极的作用。

中银证券最近发布的一份研报指出，在房企化解债务风险的过程中，全国四大资产管理公司在过往周期中更多充当的是“推动债务展期、注资”的角色，但本轮资产管理公司在参与范围和力度上将有所加大，体现在资产管理公司参与度提升，救助对象也从中小型房企扩围至规模房企。中银证券测算，目前我国房地产行业不良资产规模约在2.08万亿元。

成功模式浮现

资管公司大规模参与房企纾困，如何有效盘活资产、落实“保交房”成为业界和市场关注的关键问题。

对此，有参与房企纾困的资管公司人士表示，目前资管公司采取的两种主要模式是“资产管理公司+国有房企成立合作平台”模式和“资产管理公司接管+委托代建”模式。前述中国华融支援中南集团、中国信达资产盘活佳兆业广州悦伴湾项目、长城资产联合招商蛇口纾困佳兆业是比较典型的代表。

中国信达资产对佳兆业广州悦伴湾项目的盘活，是典型的“资产管理公司接管+委托代建”模式。该模式中，由中国信达深圳分公司折价收购悦伴湾项目债权，深圳华建提供增量资金借款，信达地产华南区域公司进场操盘代建，对项目实行全封闭管理并收取代建费。

浙商证券认为，直接进行操盘代建，这是信达资产在不良项目纾困过程中的独特优势，其他资产管理公司较难复制。但“金融机构接管+委托代建”的模式并不少见，东方资产亦于2020年作为云南仁泽地产西南海项目的破产重整投资人，投入不超过45亿元，引入龙湖继续开发项目，并已成功盘活该项目。

此前，中粮信托对于恒大江阴烂尾项目的盘活，采用的也是类似模式，即“金融机构接管+代建（委托开发管理）+代管（委托运营管理）”。

4月26日，恒大地产集团南京置业有限公司正式退出江阴盛泽置业股东序列，变更后中粮信托100%持股，成为该项目最大股东。由中粮信托对项目提供部分资金，引入绿城管理进行代建代管。

对此，浙商证券认为，国有资产管理公司及地方资产管理公司对于房地产项目纾困发挥了重要作用，其纾困模式为各类金融机构处置不良资产提供了重要参考。但国有资产管理公司及地方资产管理公司的资金体量有限，可承接项目有限，“金融机构接管+委托代建”模式作为典型参考全面铺开，或更有利于解决当下房地产行业的困境。