房屋电商，解决什么问题了

如果说直播间卖房更像是卖房方式的偶然尝试，那么中骏集团与京东房地产签署战略协议，成为京东房地产自营平台旗舰店中的第一家房地产开发商，则令人感到房产交易线上化已成趋势。

京东“自营房产”成中介

5月22日，京东零售集团CEO徐雷在京东正式完成了自己的直播首秀。

“1小时直播、云购超20000单”。从京东平台显示的数据来看，此次徐雷首批带货的产品——1000套中骏集团旗下的“中骏云景台”房产，总价超过了26亿元，直播的观看人数突破300万，而直播间只卖一件货品——位于北京六环外的“中骏·云景台”，这也是京东房产自营签下的第一个项目。

资料显示，京东在房地产领域深耕已久。

2017年10月，京东商城成为北京住房租赁市场支持平台；同月，正式上线房产电商平台“京东房产”；2018年9月，京东上线“京东直租”业务。2019年12月，企查查显示，北京京东叁佰陆拾度电子商务有限公司申请了“京东房产”商标。

对于京东加大马力深耕房产项目，业界却有着不同的看法。

链家房产经纪人高善（化名）告诉《企业观察报》记者，房地产交易过程本身非常复杂，需要完成审核双方交易条件、房屋属性、房屋性质、业主出售动机、贷款方式等，服务线上化的可能性很小，电子商务平台不能发挥很大的作用。

高善表示，京东自营平台目前只做到了各大房地产中介服务环节的第一步——房屋信息挂售。一旦涉及咨询房屋信息以及实体看房等环节，其性质与房产经纪人并无差别。

如果单纯作为高善口中的“新晋房产中介平台”，那么，京东“自营房产”作为品牌电商是否会对传统房产中介也将产生客流影响？对此，记者采访到的几位房产经纪人表示并不太清楚，起码北京还没有感受到被影响。

对比京东自营房产与安居客页面信息并没有太多不同，只是除了户型图和房屋信息之外，页面最下方的“在线咨询”和“电话咨询”选项替代了“加入购物车”和“立即购买”。

对于线上平台卖房中存在的诸多问题，京东房地产总经理曾伏虎没有回避，电商不能代替线下看房，但消费者的诉求是多样的。他认为京东房产自营模式极大改善了房产信息不透明，房企可通过京东获得流量，但是要完成最终交易，还要获得整个销售流程的支持。

曾伏虎在媒体线上采访会上表示，要买房，肯定要实地看。此次京东推出的“自营房产”，就是想帮消费者先选房子，通过标准化的服务模式，让购房者在过程中享受到全面权益保障和增值服务。

以“中骏·云景台”项目为例，评价的维度就是：刚需、70年产权，以及价格优势。因此，房子好不好，消费者可以在实体看房后，自行评判。

房屋电商“标准化”

《企业观察报》记者询问中骏·云景台京东房产自营旗舰店得知，中骏·云景台楼盘为限竞房。而限竞房最大的特点就是房价低，对于刚需族来说也是有一点好处。

麦田房产经纪人宋凯（化名）向《企业观察报》记者透露，限竞房面积普遍偏小，但又要满足“刚需住宅”要求，开发商为了降低成本只能推出小面积三居甚至四居住宅，其舒适度与普通住宅相比较差一些。

因此，房屋电商“标准化”的可控房价、交房日期、交房标准，甚至连购房人群都有迹可寻，在限竞房楼盘中实现“标准化”难度并不大。

而京东“自营房产”此处更强调其建立了完善的标准化服务模式，通过对传统线上购房问题的逐一破解，为购房者带来更高的价值。

据《财经网》报道，曾伏虎道出了“标准化”的价值。他说，“绝大多数房产交易的纠纷，都发生在刚刚购房的一年以内。京东‘自营房产’的上线，将通过我们的标准，最大化降低购房者面临的潜在风险。有了京东自营标准的背书和全面的购房保障，以及VR看房、直播看房等工具，消费者会更加倾向于线上购房，或将引发未来购房方式的变化。”

在商业市场中，“标准化”对于房地产行业而言有着多方面的价值。首先，它可以让消费者的决策成本变低、决策周期缩短，从而更快地提升销售效率；其次，对于企业来说，标准化可以让企业对营销以及售后过程有更统一和精准的把握，并减少人力成本支出，提升利润率；第三，标准化还意味着企业可以在更多的平台展开更加多元化的营销，并与不同平台的服务进行对接。

据悉，京东的“自营房产”拥有自己的专业团队，他们将严格审查和评估开发商的住房，并对开发商的经营状况和房地产风险有深入的了解……以确保遵守相应的法律法规。京东的“自营物业”提供“退订”服务；购买京东自营物业的客户还可以享受6个月的保险服务。

让了谁的利

自2019年国家对房地产的调控不断收紧、各种政策层出不穷后，房地产市场逐渐降温，销售继续下滑。

“房价能打折？”“一百多万元即可拿下一套北京新房？”充满诱惑力的价格让直播卖房吊足了消费者的胃口。京东直播间里的主播们强调，放出的1000套房源，平均售价仅需200多万，大额房款叠加抵用券，定金1万可抵2万……

“一开始开发商还是把我们当作一个流量平台，希望能够从我们这里获得销售线索，”曾伏虎在接受采访时，不避讳地讲到电商在过去几年一直艰难地探索商业模式，尝试转变开发商对电商平台的看法。

曾伏虎说：“这次疫情之后，行业有了一个非常大的变化。这次疫情期间所有开发商的信息化建设都有非常大的提高，所以我们可以在线上为用户实现线上选房、线上下订单和交易的功能。”

在京东“自营房产”模式下，开发商简化销售环节，直接面对购房人，将更大的实惠让利给购房人，真正实现共赢。

相较二手房市场复杂的流程和繁琐的费用支出，新开发楼盘线上化更好操作。

麦田房产经纪人宋凯表示，购房人购买新开楼盘无需支付佣金，开发商市场营销的广告费中包含这笔中介佣金用以支付，按套数支付，与房屋售卖网签价无关。但二手房交易则需要房屋成交价格的2.2%作为中介费，以及房屋成交价格0.5%的风险保证金。

以一套建筑面积89平米、首次交易为500万的北京五六环之间普通二手商品房为例，若以800万元全款买入，相当于5.6179万一平米。根据房屋不满二，满二不满五，满五唯一的不同性质，记者通过安居客计算，一笔除房屋成交价以外买卖方税费合计分别需要支付80.01万、68.04万、8.04万，另外还需支付2.7%的中介佣金21.6万元。

事实上，在房屋买卖中，买房相对处于弱势，其体现在买卖房税费合计及买卖方中介佣金的支付默认由买房承担。这其中的隐性支出根据房屋条件支付房屋本身价值以外29.64～101.61万元不等，这对买房消费者造成无形压力。

宋凯表示，如果需要业主承担部分额外费用，这些费用同样会被计入房屋售卖成本价。

而仅从价格上看，京东“自营房产”的确很有优势。除去新房交易流程简单以及没有中介费外，据了解，此次京东“自营房产”推出“中骏·云景台”项目，售价为2.9万一平。而来自安客居的数据显示，目前“中骏·云景台”的新房价格为3.74万一平。

对于这样的价格，曾伏虎表示，低价并不意味着低品质，疫情期间，越来越多的开发商意识到，“线上直播是既现实又是成本低的渠道，因此为什么不可以把价格降下来？”

同时，参与直播的京东零售集团CEO徐雷也认为，此次京东“自营房产”瞄准的是刚需盘。算下来，200万左右就能在北京买到一套房。“我们完全有信心，该项目能够成为今年的销售冠军。”

电商企业显然抓到了消费者这一诉求，放大电商售房的价格优势，弱化甚至屏蔽掉房源、办理贷款、签约流程等尚且无法全部完成线上化的薄弱之处。而肯于走进直播间的消费者，在评估完开发商、地段等硬指标后，仍会将关注点落在房价上。

对于消费者而言，只有新开发的楼盘才需要宣传。