城市更新给房企带来的机遇分析及相关建议
在我国经济发展由高速增长阶段进入高质量发展阶段的大背景下，城市开发建设由房地产主导的大规模增量建设，逐步转向以提升城市品质为主的存量提质改造；一些地区尤其是北上广深等一线城市，每年可供出让的主城区内建设用地资源越来越少，房地产行业正处于新旧产能转化的深度调整期。2024年政府工作报告中提出：“积极推进新型城镇化，稳步实施城市更新行动，推进‘平急两用’公共基础设施建设和城中村改造”，将为稳增长、稳楼市提供新动力。
城市更新给房企带来的机遇分析
1.城市更新助力产业结构升级
产业的变迁往往伴随着城市的兴衰。在产业结构由工业向现代服务业转型的背景下，城市更新将迎来新的发展动力。从国内城市的发展来看，还普遍存在用地粗放低效，大量的工业用地闲置，建设用地单位产出较低的问题。城市更新的核心目标之一是优化土地资源利用，通过城市更新来改造存量的工商业用地，提升土地产出，扩大房地产市场供给。这一过程带来了大量的可供房地产开发的土地资源，向市场注入了新的发展机遇。
2.城市更新盘活存量土地
在《全国国土规划纲要（2016—2030年）》国土开发强度的约束性指标中可知，到2020年我国国土开发强度不超过4.24%，到2030年不超过4.62%。在此前提下，要维持足够的建设用地供应量，存量土地的再开发将成为必然的选择。城市更新通过提高土地的使用效益，进一步优化现有土地资源的配置，综合利用现有土地资源，使得房地产市场更加高效，促进了房地产市场的发展与激活。
3.城市更新改善住房供给
由于过去经济条件有限，设计和施工标准较低，建筑材料质量较差，存在着大量老式结构的房屋。这类低标准的老式房屋，其空间设计、硬件设施等难以满足现代人的居住需求。对于许多大城市而言，其住房供应紧缺，且相当一部分存量住房品质不高，存量住房的改善需求十分巨大，这有望为城市更新带来巨大的发展空间。对于房企来说，可以通过改造成符合市场需求的新型住宅及公寓等产品，获得可观的回报。这不仅能够提高原有房地产资产的价值，还可以满足市场需求，获取更高收益。
4.城市更新推动物业管理及配套服务升级
城市更新为房地产市场带来更多的项目运营，新建项目的房地产物业管理及服务需求将大幅增加，这为房企物业管理公司及相关运营服务公司提供大量投资机会，可以为城市更新项目提供大量全方位的物业管理、房屋销售和售后服务，获得稳定的收益。同时随着城市更新的推进，原本老旧的社区往往需要增加商业配套设施来满足居民需求，这为房企提供了新的机遇，可以参与开发社区商业中心、社区超市、餐饮娱乐场所等商业项目，满足居民的日常生活需求。
5.城市更新带来基础设施再提升
2024年，城市更新作为未来城市建设的重要抓手，其内涵得到极大地延伸和扩展：综合治理和拆除重建并举。各级政府将进一步完善综合整治相关政策，多措并举鼓励市场主体等多方主体参与综合整治，完善公共基础设施。城市更新项目通常需要大量的基础设施建设，例如道路、桥梁、水电气供应系统等。这些建设项目为房企提供了大量基建项目，可以参与相关的基础设施投资，获得稳定的现金流收益。
城市更新给房企带来的挑战
1.开发周期长
城市更新由于牵扯到主体多，有些项目开发周期在5-8年，特别是城中村项目和涉及到工业用地转性的项目，涉及到不确定性的因素多，这也是很多房企储备了大量城市更新土地，但难以转化的原因。
2.资金压力大
城市更新项目很多开发周期长是因为资金压力大，开发后无法盈利，或者在前期就没有商业模式，导致社会资本参与的积极性大大降低。例如城中村项目涉及到拆迁成本高，需要被拆迁人的配合才能够保证项目顺利推进，但在实际操作中经常出现拆迁时间拉长、成本费用超预算的现象，使得开发周期延长，参与主体的财务成本高，资金压力大。
3.利益平衡难
城市更新需要协调多方利益，多数需要政府、产权方、改造方、运营方等多方利益平衡。以老旧小区改造为例，老旧小区改造不同于新建工程，在改造中涉及不同业主、改造主体及相关权利人等多方利益调整，一旦协调不好，往往造成工期停滞或重复改造等问题。
房企开展城市更新的模式探讨
房企参加城市更新的模式主要包含三种：政府主导、市场主导、政府与市场合作。
1.政府主导模式：政府主导是房企参与城市更新业务较常运用的一种模式。该模式下的项目开发周期较为可控，企业通常不参与前期土地整理工作，且承担的风险较低。但需要注意的是，政府主导模式下的城市更新项目，对房企的资金实力及综合开发能力要求很高，房企在参与过程中会被要求增设大面积的配套建筑或自持。
2.市场主导模式：市场主导模式下的项目开发周期是三种模式中最长的，且房企需要参与土地的前期改造工作。房企可通过收购存量资产（重资产形式）或获取存量资产使用权（轻资产形式）的形式介入到改造项目中。
一是以重资产形式介入的城市更新项目。首先房企买入存量资产，通过变更土地性质、重新定位或优化功能规划等方式，对项目进行改造，并持有运营，以此改善项目当前的现金流，实现价值提升。当价值提升后，再通过整体出售、资产证券化等方式退出。
二是以轻资产形式介入的城市更新项目。首先房企获取存量资产的使用权，通过外立面改造升级、重新定位等方式后，将改造项目进行二次租赁、运营，实现租金收益。当实现项目物业增值后，再通过固定基金、资产证券化等方式退出。
3.政府和市场合作模式：城市更新促进城市与房企的双向利好。之前摊大饼式的城市规划，越来越不利于城市内部土地的高效利用，而各类房企参与模式下的城市更新项目有利于改善过去城市无序扩张的局面，实现城市低成本且高质量的内涵式增长。与此同时，在房企参与城市更新项目的过程中，城市更新业务也有利于协助房企实现密集变现，为后期的长远发展储备更充足的土地资源。
相关建议
房企进行城市更新项目的主要对象为破旧村落、废弃工厂、老旧城区等，改造的方式多种多样包含商业改造、办公升级、小区设施升级、业态更新、产业园区改造等。城市更新业务是房地产行业未来持续发展的重要引擎，建议可以先以轻资产介入的形式，找寻城市更新的机会介入点，如在核心城市的核心区域签订长期租约进行小体量的项目改造等。通过选择适合自身的参与模式，培养及强化运营能力等，形成拥有自身特色的城市更新运行方式。
随着地产行业增量市场逐渐临近天花板，各房企纷纷借道城市更新领域寻找业绩新增长点。不同于传统住宅项目，城市更新项目的开发难点更为复杂，如时间周期长、投入资金大、利益平衡难以及运营要求高等。这要求房企不仅要具备雄厚的资金实力，更需要拥有前瞻性的规划定位能力、庞大资金的运作能力、专业的统筹协调能力以及建设运营服务能力等。城市更新业务对房企来说，既是机遇，又是新的挑战，因此应保持理性，探寻适合自己的道路稳步进入。