央企加速清理地产板块

国资央企正在有意识地调整地产投资节奏。

一些央企选择彻底剥离地产业务。例如，国家电网和国家能源集团，均出售了旗下地产公司的100%股权，从而完全退出了房地产行业。

一些央企以收缩为主线，正在削减在地产领域的投资。如中海地产正在执行区域城市的合并策略。

还有一些央企以转移战场为主，从原本的三四线城市战场转移到一线城市，等待新的市场周期。比如中国建筑的投资就全部聚焦到了一二线城市的核心地区。

卖地产资产

严格说，这项工作早在2020年就开始了。

2020年，国家电网卖掉了鲁能集团、广宇发展等地产公司的100%股权，国家电网至此全面退出地产业务。

随后，中国电建集团、国家能源集团等央企国企也相继“切割”地产业务。

2022年6月，中国电建剥离49亿元地产业务；2022年12月，山东高速以35亿元的价格出售地产业务，转而投向新能源；2023年9月25日，济南城市发展集团旗下公司出售了价值约28亿元的1341套现房；2023年12月26日，国家能源投资集团挂牌出让鄂尔多斯神华神东地产100%股权。

如今，许多央企地产商也开始“减重”，变现地产资产。

2023年8月31日，大悦城公开挂牌转让北京昆庭资产管理有限公司100%股权及债权，其主要资产为位于北京市东城区的中粮·置地广场项目，挂牌价格为42.56亿元。在大悦城地产投资者看来，出售中粮·置地广场不仅可以帮助大悦城补充流动资金，参与到其他优质项目投资中，还能降低重资产投资的集中风险，助力大悦城控股调整资产架构。

2024年5月27日，保利北京挂牌出让北京利通房地产开发有限公司100%股权。被挂牌的保利大都汇项目位于通州运河商务门户，由13栋楼组成，总占地面积4.76万平方米，总建筑面积达26.35万平方米。2023年，北京利通净亏损2665万元，截至今年2月底，已持续陷入资不抵债困境。

2024年5月30日，中国金茂挂牌出让天津体茂置业有限公司51%股权。天津体茂置业2023年净亏损2377万元，截至今年3月底，其总负债近40.63亿元。由于房地产开发周期长、资金量大、阶段性投入产出呈现出脉冲式的特点，中国金茂出售河西体北金茂府项目51%股权以引入外部资金，可以减少新入项目规模大、负债表快速攀升的负面影响。

2023年11月18日，华润置地出让沈阳公司100%股权，转让底价为39.15亿元。2024年6月2日，华润置地再次出让石家庄公司100%股权；一天之后，华润置地底价1元挂牌转让与保利合资公司33%的股权，这次股权标的净资产评估值为负。

央国企的选择是理性的。面对市场持续下行的局面，与其入不敷出苦苦支撑，还不如做好资产切割，保护股东利益。

收缩战线

2024年前后，央企地产商纷纷采取内部优化策略，通过合并缩减区域公司来清理和重组地产资产，这已成为行业的重要趋势。

中交集团撤销了7个区域公司，将原有的16个城市公司精简至9个。这些调整是基于项目地理区位和就近原则进行的，新的城市公司包括北京、武汉、成渝、苏杭、广州、上海、雄安、厦门、长沙，均为一、二线核心城市。此前，中交地产就已确立了“聚焦核心城市群的一线及强二线城市”的投资布局，此次调整进一步凸显了其在高能级城市的聚焦策略。

招商蛇口也进行了类似的区域整合，将原先的7大区域合并为5大区域。深圳区域和华南区域合并成新的华南区域，华中区域和西南区域则被撤销并整合到其他区域中。这一调整旨在优化资源配置，提升运营效率。

华润置地同样进行了组织架构重组，将原有的7大区缩减为5大区，地区公司数量从28个减少到20个。其中，华中大区被取消，华北大区与东北大区合并成北方大区。这种调整反映了对市场动态的快速响应，以及加强关键地区业务布局的决心。

此外，中国建筑始终坚守“聚焦核心城市群的一线及强二线城市”的投资布局方向，持续优化土地储备结构。去年，其新增土地储备的九成以上位于一、二线城市，一线城市如北京、上海、广州的占比更是高达85%。

央企地产商的组织架构调整，主要目的是集中优势力量，聚焦于区域内的关键城市。通过优化资源配置和提升运营效率，更好地应对市场周期波动，实现可持续发展。

退出的底层逻辑

央国企调整地产业务的原因很简单，因为身处行业寒冬，它们也逃不过利润下降，甚至亏损的困境。

公开资料显示，2023年13家央企地产公司中有9家归母净利润出现下滑。大悦城、中交房地产、华侨城等公司更是陷入亏损，其中大悦城亏损14.65亿元，中国金茂亏损68.97亿元，华侨城亏损64.92亿元，中交地产亏损16.73亿元，五矿地产也亏损了10.16亿元。

虽然保利发展、华润置地、招商蛇口、中海发展等龙头央企在2023年表现尚佳，但2024年一季度的业绩已显下滑趋势。保利发展净利润率大跌46%，华润置地净利润率同比减少了12%，招商蛇口净利润率则是-22%。

央企之所以纷纷清理地产资产，既出于对净利润的考虑，也源于对自身弱点的认识。事实上，随着市场环境的变化，它们在产品和营销方面的短板已经暴露，成为制约其进一步发展的关键因素。

比如，招商蛇口曾通过产业园模式积累了大量土地资源，成功获得土地升值红利，从而成功打开全国市场的大门。然而，随着产业园囤地模式逐渐退出历史舞台，其业绩回报也开始呈现下滑趋势。

“无需担忧市场，无需担忧产品，只需在获得土地后迅速开发主流项目”曾是一些地产央企在过往几年中屡试不爽的成功法则，它们的成功更多地依赖于战略眼光和精准投资，而非依赖于产品和精细管理。

不过，对于任何经济组织，特别是大型企业而言，在做出重大调整时都需要格外谨慎。