破译房地产市场运行的基因密码

《全球房地产》

作者：夏磊 任泽平

出版社：中信出版集团

出版日期：2020.4

纵观70年中国住房制度变迁与房地产市场演变，每个历史阶段的房地产市场问题，很大程度上都与我国基本住房制度有关。促进房地产市场平稳健康发展，根本上取决于住房制度改革和长效管理机制建设。

中国住房制度形成于1949—2019年的一系列改革。从新中国成立之初的福利公房到改革开放后的提租改革，从1994年出售公房到1998年商品房改革。70年制度变迁，是每一个追求美好生活的中国人共同创造的辉煌历史，也是发挥中央、地方两个积极性，不断摸着石头过河，以政策激活市场、以市场积累经验、以经验完善政策的过程。

中国，一个拥有14亿人口的大国，占世界人口的18.8%，1949年初，人均居住面积仅4.5平方米，如今城镇人均住宅建筑面积超过30平方米，市场的力量创造着奇迹。因为房改充分调动了每个社会成员的积极性，充分相信每个人都对改善住房条件有持久的动力。蕴含其中的改革哲学，奠定着成功的基石。

“房子是用来住的，不是用来炒的。”房地产市场化最容易出现投机行为，导致房价炒作过度。放任炒房，会引起经济泡沫化、产业空心化，最终将导致经济、金融危机爆发。“房住不炒”，回归居住属性，理应成为新时代的住房信仰。

不鼓励居民炒房，政府需要剥离房地产的金融属性，回归其居住属性。这要求政府必须综合统筹货币、金融、税收、土地、租赁和保障等政策，即在货币方面控通胀，在金融方面控杠杆，在税收方面打击投机行为，在土地方面注重供求平衡，在租赁和保障方面满足多层次住房消费需求。

住房金融制度、土地制度、税收制度、租赁制度和住房保障制度构成了中国住房制度的五大支柱。住房金融以商业按揭为主、公积金为辅，首付比例处于国际较高水平，但住房金融政策调整过急过快，“猛踩油门”“急刹车”。土地实行公有制，城市市区土地归国家所有，农村和城市郊区的土地归集体所有；土地使用权有偿出让一方面推动着中国经济和城镇化的快速发展，另一方面也衍生出“土地财政”难题。税收制度呈现“重增量轻存量，重交易轻保有”的特征，保有环节仅两个税种，均对个人住房免征，随着存量房时代的到来，土地出让将难以为继，对保有环节征税是必由之路。租赁市场尚不成熟，制度有待完善，中国城镇居民租赁比例低于多数发达国家，从国际经验看，租赁市场是发达经济体住房供给的主要力量，租购并举有利于住房市场平稳健康运行。中国的住房保障体系被称为“保障性安居工程”，主要包括保障性住房、棚户区改造、农村危房改造和游牧民定居工程，但存在供给不连续、进入门槛高、退出门槛低的问题。

我国住房制度存在较多问题，主要有住房制度建设需兼顾住房责任和宏观调控双重目标，住房政策重短期调控而长效机制构建不足，房地产的支柱地位深度捆绑经济和地方财政，尚未平衡“保障” 与“市场”。只有不断改革完善住房制度，注重长效机制建设，才能切实促进房地产市场平稳健康发展。

在房地产融资大幅收紧、棚改货币化大幅下降的大背景下，房地产市场降温趋势明显。中央不断重申“房住不炒”、落实房地产长效管理机制等要求，中国的房地产市场是否依然具有较大潜力？中国商品住房市场未来的发展空间受当前城镇化率、人口、住房消费观念、居住条件、经济增长以及家庭结构六大因素的支撑，产生出城镇常住人口增长、居住条件改善以及城市更新三大方面需求。目前来看，我国住房市场已经从高增长阶段踏入总量稳定、高质量发展的新时代，同时市场将会向一、二线城市和主要城市群集中，未来我国房地产市场还会有巨大空间。

住房增量时代搞建设，拉动经济高速增长。住房存量时代注重居住品质提升，防范住房市场风险。在住房总量不足时期，大规模发展房地产业可以在缓解住房矛盾的同时，带动房地产上下游相关产业快速发展，从而拉动经济高速增长。产业蓬勃发展和经济快速增长推动居民收入的增加和购买力的提升，反过来又支撑房地产行业健康发展。在存量住房时期，经济拉动的边际效应递减明显，再依赖于房地产行业的经济拉动作用，则易产生房地产供给过剩风险和价格泡沫风险。

从国际经验来看，中国香港的房地产市场高度集中，前10大地产商形成垄断之势，在重资产下进行租售混合经营。在美国，REITs是房地产行业的核心，住房以标准化运营为主。在新加坡，住房市场具有开发和自持混合经营、房地产和金融双轮驱动的特点。中国香港、美国及新加坡作为相对成熟的经济体，其房地产市场高度成熟，其模式对中国房企具有重要的参考价值。

（本文摘自《全球房地产》）