宁波通商控股集团 打造国企房产穿透式监管新模式

党的二十届三中全会通过的《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》提出，深化国资国企改革，完善管理监督体制机制。房屋资产占国有企业资产比重较大，尤其是国有资本投资运营公司持有房屋资产宗数较多、情况复杂，因此，完善对国有企业房屋资产的监管就抓住了国有企业监督的“牛鼻子”，对防止国有资产流失和实现国有资产保值增值具有十分重要的意义。通商控股集团纪委依据省市纪监委的统一部署要求，对公司房屋资产的监督进行研究和探索，着力打造国企房产穿透式监管新模式，现已形成数字化监管平台，取得明显的经济和社会效益。

数字化监管现状及问题

（一）宁波国企房产数字化监管现状

1.国企房屋资产数量众多、情况复杂。房屋资产占国有企业资产比重较多大，尤其是对许多从事现代服务的国有企业，固定资产的主体就是房屋资产。总体来说呈现三个多特点。一是主体多，资产主体有市属企业本级以及下属二、三级子企业。二是业态多，业态包括住宅、商铺、酒店、产业园、办公楼宇、车库、广告位、仓储等。三是区域多，房产覆盖宁波市10个区县市，甚至市域外。

2.国企房屋资产推进上线、阳光交易。市国资委积极推进市国资国企一体化平台建设，加快财务、人事、办公等信息上线，企业资产情况都能上线查看。许多国企也都建立了公司数字化系统，推进各种资产进账上线，如通商控股集团下属子公司工投集团在2012年就开始依托信息化系统进行资产管理。与此同时，市国资委也在积极推进房屋产权租赁阳光交易。以宁波产权交易中心交易数据为例，2022年、2023年及2024年市属国企房产出租进场交易总宗数（标的数）分别为180宗、193宗、224宗。总体来看，国资国企正在积极推进国企房屋资产数字化监管。

（二）宁波国企房产数字化监管存在的问题

1.房屋资产上线的“颗粒度”不细。虽然国企房屋资产在国企或国资委一体化平台上线，但更多是财务数据的上线，仅涉及资产的原值、净值、折旧等总量描述的变量，缺乏资产位置、状态、程序等单项资产描述的变量，体现出，“颗粒度”不细的问题。一项房屋资产涉及因素特别多，每一环节都有可能出现风控漏洞，从而导致国有资产流失。从权证来看，房屋资产涉及到土地证、房产证，土地性质是工业、商业还是住宅，所处具体地点等，但由于历史原因，许多国有资产存在权证瑕疵，或缺房产证、或缺土地证，还存在土地是否划拔等情况。从使用情况来看，房屋资产涉及自用、租用、闲置、危房、拟拆迁、被人占用等情况，由于历史原因，有些国企房屋资产被人长期占用，或者出现被人租用后长期不交房租或房租显著低于市场价等情况。从价值情况来看，房屋资产涉及到在建工程、原值、现值、房屋资产市场估值、折旧、租金等情况，特别是，由于过去几十年我国房产价格上涨，房屋资产的现值不能充分体现市场价值，房屋资产价值的公允计量需要探索。从管理情况来看，涉及权证保管、合同情况、推进程序、数据贯通和动态分析等因素。总之，目前上线的房屋资产平台未能完整准确刻画上述内容，带来资产数据统计分析难、资产动态盘清难、资产运营效益掌控难、资产安全合规管控手段少等问题，难以满足高质量发展的要求。

2.房屋资产交易的“阳光面”不全。虽然现阶段在积极推进国企房屋资产的处置、租赁进场交易、阳光透明，但为提高效率，还是开了不进场交易的口子，如交易额未达一定限额或招商等特殊原因等可不进场交易，导致“阳光面”不全。以国企房产租赁为例，市国资委《关于进一步规范市本级国有企业资产租赁管理的通知》中，要求租金20万元或房产建筑面积（土地使用权面积）200平方米以上的房产租赁应在产权交易机构组织招租；城市综合体、商务楼、产业园区、人才公寓等项目招商，原则上应在产权交易机构发布招商公告。经营性资产如商业楼宇、产业园、人才公寓等招商项目总量大，定义其是否归属招商项目，各企业自主权较大，不排除部分项目应进未进的情况。另外，还不排除将租赁房产化整为零、规避进场交易的情况。

3.房屋资产管理的“智能化”不强。目前，部分国企建立房屋资产线上管理系统，仍存在“数据孤岛”现象，未能形成一体贯通、智能生成的管理系统，如图所示。主要问题体现在：尚未建立房屋资产数据标准，对房屋资产变量描述字段不统一，导致融合困难；企业内部存在数据分割现象，管理数据、业务数据、财务数据、房屋资产数据尚未一体贯通，数据连接、智能生成不强，没有形成闭环；企业数据与市属数据、大市数据尚未形成对接，数据量有限，作用发挥不够。未建立监管大模型，房产业务运行留痕、数据收集自动抓取、风险产生提前预警的新型监督机制还不健全。总体而言，当前的房屋资产管理系统数据数量有限、对外联接不强，尚未形成管理闭环，不能生成预警分析系统和效益分析系统，潜能作用尚未完全发挥，不能满足企业改革发展需求。急需建设资产大监督平台，实现资管业务流程全链接，应用场景全覆盖，风控预警监督一张网。

打造国企房产穿透式监管新模式

为切实解决当前国有企业房屋资产上线“颗粒度”不细、交易“阳光面”不全及管理“智能化”不够的问题，落实省市纪委国有房产管理的政策，通商控股集团在学习先进国有资产数字化监管经验基础上，建设国有房产阳光运营监督模型，打造国企房产穿透式监管新模式。以房产全局数据入库为抓手，构建包括房产出租营运、产交进场挂牌相互校验、纪检监察督办三大类预警，20多个房产大数据预警模型，在国有企业房产内控管理层面和房产招租业务运行留痕、数据自动抓取、违规风险监督层面建立了国有房产全面的预警监督机制体系。

（一）建设过程。按照纪委统一部署和通商控股集团的工作安排，公司成立相应的工作小。2023年11月—2024年3月，主要是前期准备工作，与集团总部、资管部、财务部、产业园、欧迅、和丰、锟鹏、市属企业和产权交易中心等部门进行需求沟通。2024年2—3月，启动项目，进行调研、需求分析以及方案设计和评审，专项讨论30余次，获取到需求要点30多个，最后规划9个功能板块，25+个子模块。2024年3—4月，进行系统开发，包括数据库、表设计，功能模块开发，测试环境准备及历史迁移数据评估等。2024年5—6月，进行数据迁移、系统内测，以欧迅置业作为实体链接单位推进使用试点，在完成资产台账底数部分数据迁移、初始化基础上，先进行关键模块的台账使用，使数据资产逐步迁移入库。2024年6月，资产台账登记、出租运营、资金、处置、报表、预警督办等模块上线，编制使用手册，对关键用户培训，进行用户使用引导。2024年7月上线运行，建立了数据、业务、预警三位一体管理体系，统一了数据标准、业务标准、系统标准，强化了业财融合、经营分析、安全保障等三项功能。

（二）建设内容。国有房产阳光运营监督模型以产交中心为引领，部署监管端、业务实操端、资产管理端等3个端口，实现从数据—业务—经营全流程的监督管理。具体设置首页看板、资产管理、固定资产管理、资产出租、资金管理、资产处置等9大应用模块25个子模块。推动实现“盘底数、空间资产全入库；摸家底，拉通资产业务全链条；助盘活，提升资产利用效能；强管控，督办预警一屏全知；全链接，业务数据全贯通”5大应用场景，赋能集团实现资产数据全落图，业务流程全链接，应用场景全覆盖，最终通过资产基础数据、业务数据、督办数据入仓后形成全集团统一管控的资产大脑。

（三）突出特点

1.“颗粒度”更细。建立资产基础信息数据标准，包括资产定位，在哪个区、哪条路上，用地图方式直观标注；权属信息，如权属变动过程、抵押情况、权属人情况、住宅还是商业、土地是划拔还是拍卖等；产证信息，如是否有土地证、是否有房产证或不动产证等；承租人情况，如承租人工商登记情况、信用情况等；合同情况，如约定的价款、期限、支付方式、履约情况等；财务信息，如房屋原值、折旧、现值、收益等情况；价值信息，如房屋的市场租金、市场价值等情况；评估信息，如评估的中介机构、评估方式、评估价值等情况，共形成房产标准数据163项，

对每项房屋资产进行精准画像，做到实时、动态、全量、标准，“颗粒度”非常细微。

2.“阳光面”更全。一是阳光数据更全。按照163项房产标准数据，其中国资委政策方面132项、纪委政策方面73项，市属企业国有化资产数据全量归集，数字账、实物账、纸质账三账合一，阳光入网，一网尽统、阳光运行。二是阳光业务更全。如图所示，资产档案、出租运营、处置审批、招租出让、合同履约、房税申报、合规管控等全流程业务全在线，横向联通集团OA系统、财务系统、财资大管家以及产交平台系统，分别建立起审批流、业财流、资金流、交易流，线下孤岛转为线上联动，一网统管，一网通办，一网监督。三是阳光招租更全。和产交平台数据双向贯通，形成阳光招租业务闭环，数据链完整；构建企业对房产招租领域强管控的出租类、进场挂牌验证类、企业运营类预警模型。纵向贯通国资委国资国企一体化平台、阳光采购平台，全过程网上留痕，多源数据相互校验，预警运行调优，预警监督一屏全知。

3.“智能化”更高。通过业务经营数据和交易数据交互模型碰撞，破解常见的房屋招租复杂场景违规难发现、难追溯的问题，为全市房产招租提供监督样板。当前构建了20多个大数据预警模型，重点破解房屋二次转租、排他性招租等问题预警。根据出租合同登记和履约场景，通过构建8个时间类的预警规则模型，解决了房屋租赁租期到期、装修期过长、首期租金未按时支付、合同减免租金到期、租赁期超20年时效等常见租赁合同租金未及时回笼、合同未按约履行的内控问题，在及时预警提示的同时，也提升了业务实操人员的工作效能。推动房产招租业务合规层面，以打通资产出租运营环节挂牌线下转换到线上路径为突破口，在资产出租挂牌、进场交易、租赁登记合同履约线上化业务闭环全链条的场景中，构建了10余个出租挂牌进场和合同履约数据交叉校验的预警模型，通过房产云平台和产交交易平台对接贯通后将挂牌前和挂牌后的合同额、租金缴纳执行进行数据比对，对承租人租赁履约行为线上留痕，解决对类似标的故意拆分、房产招租二次转包、违规分包、招租排他性、进场挂牌承租资格不符等不合规现象，做到风险提前预知，为构建承租人画像、诚信名录打造、后续纠纷处置提供依据。此外，通过从摸清底数到经营活动全流程数据分析，可以为国资委提供全市国资国企房产经营分析报告，为国资国企房产增值保值提供数据支撑和决策依据。

成效及未来规划

（一）探索成效

1.创造出数字经济新产品。国有房产阳光运营监督模型虽基于通商控股集团资产管理构建，但通商控股集团具有资产体量大、资产业态多而全、区域分布广、历史遗留属性较复杂的特性，涵盖市属国企房产所有类型，基本涵盖市属国企95%以上的资产运营与监督需求，具有普适性与样板效应，可在国资云集采平台上架，快速实现市场化的推广与复制，为数字经济板块创造出新产品。这有助通商控股集团履行市政府赋予的数据要素市场化配置改革主力军定位的使命担当，丰富数字经济板块业务产品种类，构建产业生态，培育特色产品集群，引领市属企业人工智能产业发展。

2.探索出国资监督新模式。国有房产阳光运营监督模型与产交平台全链接贯通，实现招租端到承租端数据闭环，打造资产出租挂牌、进场交易、租赁登记合同履约线上化业务闭环全链条。实现挂牌前和挂牌后合同额、租金缴纳执行数据比对，对承租人租赁履约行为线上留痕，对类似合同超期、租赁违约等不合规现象及时预警，为构建承租人画像、诚信名录打造、后续纠纷处置提供依据。构建20多个大数据预警模型，通过业务经营数据和交易数据交互模型碰撞，破解常见的房屋招租复杂场景的违规难发现、难追溯的问题预警，探索形成国资监督新模式，为全市房产招租提供监督样板。这有助于纪委在国企房产管理中发现苗头性、倾向性问题，进行早提醒、早纠正，落实监督执纪“四种形态”，实现体制机制创新和标本兼治效果。

3.夯实出国资安全新保障。按照市纪监委、市国资委管理要求和通商控股集团房产运营相关管理办法，由宁数集团牵头开发国有房产阳光运营监督模型。宁数集团作为市国资委关于信创工作的牵头单位，按照信创要求推进房产监督管理系统的建设，实现系统的自主化开发、交易数据加密、数据的本地化存储。数据部署在宁数国资云，能够知识产权完全自主，业务需求适配性高，在后续资产运营调整时可快速优化系统功能以适配，这能充分保障国资数据及模型运行安全。此外，通过房产信息的全落图，按照安全生产要求，搭建房产巡查、维修维护等预警机制，及时掌握房产状态，推动落实安全生产责任。

（二）未来规划

1.丰富数据。在市纪监委、市国资委等上级部门帮助协调推动下，增强水电气、社保、快递等数据的贯通，加快系统运行测试和完善，形成成熟数字产品，进行更加精准的预警监督，助力国企高质量发展。

2.推广应用。在市纪监委、市国资委等上级部门帮助协调推动下，国有房产阳光运营监督模型能在市属企业推广应用，争取提升为省纪委监委年度重点推广应用场景，申报列入全省数字化改革重大应用示范项目。

（作者系通商控股集团党委委员、

纪委书记）